Солидарная ответственность в недвижимости

Солидарная ответственность – это вид гражданско-правовых отношений лиц, совместно несущих бремя по погашению долговых обязательств.

Устанавливается в случае совместного участия в оформлении кредитного договора или в силу фактического совместного владения или распоряжения имуществом.

Определяется на основании положений главы 22 Гражданского кодекса РФ, опираясь на базовые статьи кодекса:

• Ст. 322 – ответственность в отношении неделимого объекта.
• Ст. 323 – права кредитора в отношении к лицам, определяемым как должники.
• Ст. 324 – возражения должников, при неправомерных притязаниях займодавца.
• Ст. 325 — допустимость исполнения обязательств одним из участников кредитного договора или сделки.
• Ст. 363 – взыскание долга с поручителя.

Данный вид правовых отношений возникает при фактическом вступлении лиц в условия инвестирования кредитором или в имущественную сделку, с оформлением недвижимости в ипотеку. Распространяется на имеющиеся на рынке виды займов.

Солидарная ответственность поручителя

Возникает из условий договора имущественной сделки при приобретении жилья в ипотеку или при получении займа для приобретения земельного участка. Прописывается в положениях кредитного договора, где установлены юридические нюансы роли участника процедуры.

Виды участия допускаются следующие:

• Созаёмщики, когда кредит оформляется на двух и более, участников. Лица фигурируют как равноправная сторона займа и долговых обязательств. При оформлении договора учитываются доходы созаёмщика. Без его участия получение инвестиций или ипотеки не могло состояться.
• Поручитель не предоставляет документации о доходах, он лишь гарантирует возврат банковских средств лицом, за которое поручается.

В данном случае регламент законодательных норм не нарушается, так как заёмщики выступают для банка как одна сторона договора, получившая инвестирование в собственную недвижимость. Взыскивая долг на основании солидарных требований, банки защищают собственные имущественные права, добиваясь возврата инвестированных ранее финансовых средств.

Данные случаи регулируются положениями, применяемыми к неделимому объекту, которым является недвижимое имущество или основаны на положении составленного с банком договора. Кредитор вправе делегировать погашение долга любому из участников договора со стороны контрагента, в том числе – поручителю, который предоставил со своей стороны гарантии возврата.

Поручитель обязан погасить кредитные обязательства перед банком, если договором не предусмотрено иное. Но от него недопустимо требовать передачи залогового имущества банку, а так же – требовать замены предмета залога объектом, принадлежащим ему лично. Он не обязан закладывать собственную недвижимость, но вправе предоставить её в залог по собственному усмотрению и по своей инициативе.

В его сторону допускается требовать полной суммы по платежу, оформленному на заёмщика (комментарий к п.2 ст. 363 ГК, 395 ГК). В эту сумму входят проценты по кредиту и сумма неустойки за просрочку платежа.

Рассчитавшийся с банком созаёмщик, вправе взыскать с остальных участников, все расходы по проведённому им платежу.

Из этой суммы вычитывается доля, которую требовалось погасить лично ему. Оставшаяся сумма разделяется между неплательщиками солидарно. Такие действия в защиту имущественных прав созаёмщика или поручителя требуется предпринимать путём подачи искового заявления.

Отличие от субсидиарной ответственности

Взыскание по долгам в отношении солидарных лиц устанавливает различия и нюансы, которые допускают ограничение кредитора по затребованию исполнения гарантий возвращения займа. В число таковых входит субсидиарная ответственность.

Она характеризуется тем, что требования к поручителю предъявляются не сразу, после завершения выплат должником по контракту, а только после предъявления претензий к неплательщику через суд.

Со стороны банка требуется провести юридические процедуры, привлекающие неплательщика к исполнению положений, оговоренных договором кредитования. Только после того, как ситуация с его платёжеспособностью категорически не способна разрешиться, допускается вменение взысканий к поручителю.

Субсидиарные условия заведомо устанавливаются в положениях договора, что не вменяет солидарного разделения взыскания. Здесь последствия задолженностей неплательщиком стороны несут по раздельности. Вначале – заёмщик, а после полноценной проработки ситуации с его неуплатой – поручитель. Это условие регламентировано п.1 статьи 399 ГК РФ.

А так же если в случае виновности заёмщика, его имущество арестовывается и подлежит конфискации государством.

Солидарная ответственность супругов

Данный вид обязательств регламентирован положением законодательства о совместно нажитом имуществе мужа и жены в период совместного брака. Эти базовые основания применяются не только к виду вещных прав, но и к совместной ответственности, действуя в в их пределах на аналогичных условиях.

Ответственность по долгам не вменяется, если инвестиции получались до вступления в брак. Однако в случае развода супруг, выплачивающий долги по ипотеке совместно с приобретателем жилья, вправе претендовать на возмещение затрат зачётно, то есть путём получения дополнительных денежных средств или вещных прав на движимое и недвижимое имущество (см.Как разделить ипотеку на квартиру в случае развода).

Это положение действует даже в том случае, если ипотека оформлялась владельцем квартиры до официальной регистрации брака.

В отношении супругов, в том числе – в ситуации развода, предусматриваются интересы малолетних детей и подростков, не достигших возраста 18 лет, в том числе, с привлечением органов опеки и попечительства. Это допускает снижение степени ответственности с родителя, представляющего интересы детей, в счёт её делегирования второму родителю. Однако полного освобождения от долговых обязательств или частичного их  не исполнения, не допускается.

Роль при распределении солидарной ответственности играют такие жизненные обстоятельства супругов, когда кто-либо не работал или получил преимущество в распределении семейного ресурса для собственных целей. Например, получал образование на коммерческой основе или обучался в аспирантуре, докторантуре в счёт того, что второй супруг ущемлял себя в реализации своих имущественных и иных интересов.

Так же учитываются обстоятельства, когда супруг неправомерно расходовал семейный бюджет, в том числе – будучи зависимым от алкоголя или потребления наркотиков. Если на этом фоне для личных нужд оформлялся заём, супругу потребуется доказать обстоятельства дела, с предоставлением доказательной базы. По решению суда допускается аннулирование солидарных обязательств.

После смерти супруга, даже в случае расторжения брака, долговые обязательства передаются наряду с имущественными правами покойного (см. Наследование долга).

Солидарная ответственность арендаторов

Арендаторам вменяется данный вид ответственности при условии совместного пользования одним объектом недвижимости.

В случае причинения материального ущерба помещению или порчи земель, арендаторам вменяется обязанность компенсировать нанесённый вред. Если неделимый объект используется несколькими лицами, ответственность вменяется солидарно.

Если арендуемая недвижимость распределена между арендаторами по долям титульного владения, то порчу имущества и иной вред наниматель возмещает персонально. Но при условии взыскания за совместно используемые площади коммунальной квартиры или иного общего помещения, взимание за ущерб может вменяться солидарно.

Исключением являются случаи:

• Когда виновное лицо признаёт нанесение вреда и готово возместить ущерб по собственной инициативе.
• Если совладельцами доказано, кем из них нанесён материальный ущерб, владелец имущества вправе взыскать возмещение с виновного.

Взыскания к должникам в случае допущения нарушений, устанавливаются на основании принятых положений.