Односторонние сделки

Односторонние сделки и договора – это основанные на законодательных положениях, гражданские процедуры, требующие перехода имущественных прав в одностороннем порядке, или добровольно изъявляющие волю собственника в безвозмездной передаче недвижимости.

Отличаются числом сторон, которых в иных гражданских процедурах может быть две и более двух.

Независимо от определения, в договоре передачи вещных прав на недвижимость указываются оба контрагента, которыми определяются отчуждатель и правопреемник объекта. Таковыми выступают физические и юридические лица, в зависимости от сложившихся гражданских и имущественных отношений.

Главной характеристикой таких прецедентов является безвозмездность. Суть в том, что инициатор процедуры – одна сторона, которая передаёт или изымает имущество собственника по ряду законных оснований.

Процедура регулируется действием статьи 154 ГК РФ.

Что такое односторонняя сделка в недвижимости

Данные имущественные сделки отвечают критериям, применяемым к этому виду отношений. То есть правоотношения не допускают выдвижения встречных требований или требований уступки. Инициатор, в зависимости от специфики сделки, только передаёт или принимает недвижимость.

На этом основании выделяют два вида прецедентов:

• добровольные;
• обязывающие.

К добровольным относятся договоры дарения. К ним же приравниваются завещание. Они заключаются по инициативе собственника недвижимости, переходящей к одаряемому или наследнику, только в случае данного им согласия.

Здесь же выделяют виды оформления правоустанавливающего документа. Они так же разделяют способы перехода права собственности на два вида:

• требующие нотариального удостоверения (завещание);
• не требующие, но допускающие обращение к нотариусу (дарственная).

Обязывающие гражданские и имущественные отношения складываются по инициативе приобретателя недвижимости. Таковым выступает банк при неуплаченной ипотеке на квартиру, или иное кредитное учреждение, требующее погашение задолженности за счёт передачи недвижимости, выступившей предметом залога.

Разнообразные юридические отношения, сложившиеся на обозначенной почве, подразделяются по ряду критериев.

Здесь выделяются виды по функциональной направленности:

• правопорождающие односторонние сделки;
• правопрекращающие;
• правоизменяющие.

Главное различие между ними в том, что во всех случаях происходят неодинаковые юридические последствия для каждого участника. Тем не менее, одна гражданская процедура может содержать совокупность юридических последствий, различно действующих для каждого контрагента.

Обязывающие односторонние сделки

В отличие от дарственной (ст. 572 ГК РФ) и завещания (ст. 1119 ГК РФ), когда собственник недвижимости передаёт квартиру, дом или участок добровольно, обязательства, обусловленные невыплаченным кредитом и требующие расчёта с кредитором – не основаны на добровольности.

Таковые совершаются по требованию банка или иной кредитной организации, но с согласия должника.

Кредитор и заёмщик составляют договор имущественной сделки, в которой залоговая недвижимость или квартира, оформленная в ипотеку, переходит банку (см. Прекращение залога недвижимого имущества). Тот, в свою очередь, выставляет полученную недвижимость на торги, погашая долг за счёт сбыта объекта. Положения и пункты составленного документа констатируют добровольность действия сторон.

Кроме обозначенного, условия перехода прав в данном случае отличаются возмездным характером, так как деньги за переданную недвижимость получались должником заведомо, в виде оформленной в ипотеку квартиры или иного займа, с предоставлением предмета залога.

Виды односторонних сделок в недвижимости

Правопорождающие имущественные операции отличаются тем, что посредством их совершения один из участников приобретает владение жильём или участком, становясь собственником такового.

Цель процедуры ориентирована на приобретение вещных прав, независимо от того, что второй контрагент, играя активную роль, прекращает владение передаваемым объектом.

Здесь же рассматриваются завещательные распоряжения, в которых у наследника возникает право собственности на переданное завещателем имущество.

Оформленная документация подлежит регистрации в Росреестре, после чего собственник полученного по сделке, вступает в юридическое и фактическое распоряжение новыми полномочиями.

Правопрекращающие прецеденты ориентированы на прекращение права собственности у должника и возникновение таковой у кредитора, законно изымающего объект, находящийся в залоге.

Сделка так же юридически определяется и именуется по действиям инициатора, который по собственному усмотрению прекращает предшествующие полномочия заёмщика.

Кредитор выступает своего рода посредником, не оставляя имущества в собственное использование, а сбывает его на торгах, чтобы исправить вред, нанесённый юридическому лицу недобросовестным плательщиком.

По нормам односторонних сделок, кредиторам допускается взыскивать соразмерный процент, в размере минимальной процентной ставки годовых, соответствующих условиям Сбербанка России.

Правоизменяющие соглашения фактически и юридически рассматриваются только как дополнительные. Ими координируются и корректируются существующие отношения сторон, без качественного изменения, которое несут прекращение или возникновение полномочий на владение объектом.

В данном случае собственником имущества остаётся то же физическое или юридическое лицо, но основания владения недвижимостью изменяются в сторону приобретения или передачи соответствующего объекта.

Например, после погашения ипотечного кредита или иного займа, субъект выводит имущество из-под залога соответствующим соглашением, прекращающим потенциальное притязание на квартиру со стороны банка (см. Взыскание долгов по ипотечному кредиту).

Стороны остаются при существующих интересах, но специфика отношений между сторонами изменяется.

То же касается возникших  проблем, которые на начальном этапе прекращения поступлений платежа рассматриваются выдвинутой заёмщику претензией. На основании таковой, стороны составляют соглашение, в котором не изменяют существующих кредитных отношений, но допускают изменение регламента внесения платежей (см. Рефинансирование (перекредитование) ипотечного кредита).

По преимуществу правоизменяющие соглашения требуют осознания контрагентом ситуации, в которой могут вступить в силу юридические нормы, санкционирующие прекращение полномочий.

Примером действия такого прецедента в завещательных распоряжениях могут служить подназначенные лица и иные несущественные изменения, внесённые в положения завещания.

Отказ от совершения односторонней сделки

Добровольная передача недвижимости дарителем, допускает отказа со стороны одаряемого.

Отказ должен последовать до момента заключения дарственной и передачи документации на оформление дарения в регистрирующий орган. После подачи документации в Росреестр, отмена регистрационных действий допускается только по решению суда.

Наряду с этим – обращается в суд с исковым заявлением о расторжении заключённого договора.

После вступления в права собственности на подаренную недвижимость, одаряемый может отказаться от данных полномочий только по решению суда, в течение одного года или трёх лет, в зависимости от причины, мотивировавшей отказ от имущества (см. Отказ от права собственности).

Обязательства, вменённые должнику кредитором, так же дают ему право отказаться от заключения договора. В этом случае банк старается пойти на уступки, предложив некоторые послабления владельцам квартир и иных залоговых объектов.

В суде залогодержатель может взыскать дополнительный процент за незаконное использование денежных средств или причинение имущественного убытка действиями должника.

Это мотивирует заёмщиков из числа добросовестных граждан, своевременно оформить передачу залога в пользу банка.

Признание односторонней сделки недействительной

Любая сделка, в том числе односторонняя, оформленная с нарушением законодательных норм, признаётся недействительной. Критерии таковых и нормы законодательства указаны в статьях 166 и 167 ГК РФ (см. Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным).

Такое признание возникает:

1. По инициативе регистрирующего органа, если участник процедуры, поданная документация или объект недвижимости сочтены неправоспособными. Такие процедуры относятся к несостоявшимся.
2. После признания иска, поданного контрагентом договора, имущественные полномочия которого оказались нарушенными. Такие прецеденты определяются как оспоримые сделки.
3. По решению суда, не основанному на исковом производстве, но выявившему незаконность составленного договора, действия которого признаны ничтожными.

Юридическими последствиями не признания проведённых гражданами действий по одностороннему переходу недвижимости, становится полное аннулирование контракта и сопутствующих действий контрагентов.

Срок для подачи иска, при нарушениях связанных с указанными в статьях 171-179 ГК РФ деяниями, составляет один год:

• при злоупотреблении доверием;
• насилии в отношении собственника;
• при склонении к подписанию договора недееспособного лица.

Недееспособность признаётся судом в отношении граждан:

• в силу сопутствующей психической болезни;
• несовершеннолетнего возраста;
• страдающих алкоголизмом и наркоманией.

То же допустимо для родственников, в том числе – бывших и третьих лиц, чьи имущественные полномочия нарушились в результате заключения одностороннего договора.

Они так же допускаются к арбитражному процессу в роли истцов, как и предшествующий собственник.