Преимущественное право покупки недвижимости

Сбыт недвижимости иногда сопровождается гражданско-правовыми обязательствами, предусматривающими приоритет одних покупателей перед другими.
 

 

 

 

Преимущественное право покупки доли недвижимости

В квартире, находящейся в долевой собственности или на земельном участке (ЗУ), территория которого разделена для пользования по долям и в отношении иных объектов, где вид использования регламентирован совместным владением, установлены нормы сбыта недвижимости.

Они заключаются в том, что оформление договора купли-продажи предваряется процедурой уведомления совладельцев о продаже доли. Её цель – в оповещении лиц данной категории об осуществлении продажи, которой они вправе воспользоваться, чтобы стать полноправными владельцами недвижимости или расширить свои территориальные границы.

Если квартира принадлежит двум лицам, один из которых выставляет долю на торги, он предупреждается об имущественной сделке установленным способом.

Уведомление предоставляется каждому. Совместного предупреждения быть не должно.

Не допускается давать данную информацию устно, в простом обыденном разговоре, независимо от того, насколько приятельские отношения сложились среди жильцов. Наряду с бытовыми рассуждениями на этот счёт, требуется наличие официального уведомления, которое будет предъявлено при сделке. При его отсутствии сделка заключаться не должна, а Росреестр не принимает документацию к регистрации.

Если от совладельцев получено нотариально удостоверенное согласие на продажу, этот документ приравнивается к виду оповещения о планируемой сделке. Иное уведомление не требуется.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Так же как в квартире с долевой собственностью, в отношении недвижимости коммунальной квартиры, действуют положения статьи 250 ГК РФ, которые определяют приоритет покупки объекта собственниками, владеющими имуществом совместно.

Однако иные интерпретаторы законодательства ссылаются на то, что совместное долевое владение квартирой предусматривает прецедент собственности так же на места общего пользования для жильцов. Владельцы коммуналки этим правом не обладают. Так как в законодательных источниках не предусмотрено иное положение, способное отменить действие указанной статьи, она распространяется на помещения коммунального жилья.

Законодатель опирается на характеристики помещения, при которых допустимо провести аналогии для адекватности гражданско-правовой процедуры, ориентированные на долевое использование комнат.

Поэтому при продаже таких квартир требуется оповестить соседей, проживающих в одном блоке. Если здание не предусматривает наличия блоков – то соседей комнат, непосредственно примыкающих, к объекту сбыта. Это комнаты, имеющие общую стену, если помещения расположены «в линейку».

Но в отношении коммунальных комнат принципы преимущественной покупки действуют слабо, на основании действия Федерального закона от 4.07.91, под № 1541-1 (ст. 3). Иногда владельцам удаётся продать недвижимость без информирования соседей. Впоследствии соседи подают иски, пытаясь обжаловать имущественную сделку. В силу этого целесообразно информировать лиц из смежных коммунальных помещений.

Правила оповещения

Главный вид проведения процедуры – подписание совладельцами нотариально удостоверенного согласия на сделку. После его составления, оповещение допустимо провести простой процедурой письменного уведомления под роспись. Это требуется в том случае, если изменилась стоимость или условия проведения сделки. Например – покупателю предложены условия приобретения жилья в рассрочки и т.п.

По преимуществу используется нотариальное уведомление.

Собственник обращается в нотариальную контору, где нотариус составляет официальный документ на специальном бланке. Он высылается совладельцам по адресу проживания – заказным письмом с уведомлением о получении.

Уведомление передаётся нотариусу, который составляет официальный документ о процедуре, проведённой надлежащим образом.

При срочности, требующей незамедлительных действий, уведомление передаётся телеграфом. Текст телеграммы копируется, и оператор отделения удостоверяет передачу соответствующего текста.

Оператор свидетельствует о том, что передача информации проведена в соответствии с требованиями законодательства.

Сроки вступления уведомления в силу

Если совладелец предоставил согласие – оформлять сделку допустимо в тот же день. Срок её действия продолжается:

• до момента оформления сделки;
• до изменения условий сбыта;
• по волеизъявлению лица, до отмены действия.

Если сосед решил выкупить долю, выставленную на торги, он вправе отменить действие согласия, при условии, что сделка не оформлена официально. Если в этом плане произойдут накладки между претендентами на покупку объекта, вопрос решается в судебном порядке.

Оповещение вступает в силу после того как совладелец:

• предоставит нотариально удостоверенное согласие;
• официально ответит отказом;
• через месяц после получения уведомления, если ответ не получен.

В обозначенных случаях допускается оформлять купчую и передавать документацию для регистрации в Росреестре, приложив подтверждающие свидетельства переданного предупреждения о проведении сделки.

При выкупе доли муниципалитетом, срок ограничивается двумя месяцами.

Преимущественное право покупки при аренде

Если помещение сдаётся в аренду – лица, использующие его по непосредственному назначению в момент выставления на торги, так же имеют приоритет в роли покупателей.

Это связано с тем, что помещение уже обжито ими. Так же они могли внести собственные денежные средства на ответственное распоряжение площадью квартиры или комнаты. В процессе использования помещения, как правило, арендаторы привносят на территорию неотделимые улучшения.

На этом основании допускается претендовать на приоритет покупателя, но если договор аренды составлен на срок менее одного года и не зарегистрирован в Росреестре, такого права за ними не сохраняется.

Исключение составляют квартиры, комнаты и земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, если хозяйствующий субъект выставляет их на торги или проводит сбыт через аукцион.

Преимущественное право покупки муниципальной недвижимости

Если государство или муниципалитет выставляют на торги здание, в котором проживают граждане по договору социального найма, они обязаны:

• предоставить новое место проживания на том же основании;
• предоставить преимущественное право выкупа.

В данном случае для жильцов квартиры или комнаты это означает, что они сохраняют за собой право участвовать в аукционе наряду с остальными гражданами, а так же приобретают возможность выкупа помещения или земли, которую арендуют у города или иного населённого пункта непосредственным соглашением, без участия в аукционе.

Если одна из комнат не приватизировалась, а оставшись бесхозной после смерти жильца или по иным причинам – её сбыт происходит по тем же правилам (см. Приватизация квартиры).

Арестованное имущество

Когда имущество владельца доли в совместном праве описывается и выставляется в счёт погашения кредитных обязательств или по иным причинам арестовывается, правило преимущественной покупки реализуется в том же объёме, как в случае его личного участия.

Но здесь оформлением уведомлений занимаются судебные приставы. Они передают заинтересованным в судьбе имущества лицам, официальные выписки из постановлений о сбыте арестованного имущества, с обозначением условий, требуемых для его выкупа.

Официальные бумаги предоставляются под роспись жильцам квартиры. В случае появления намерений выкупить арестованную долю, они изъявляют своё решение подачей заявления.

В заявлении указывается, что преимущественное право допускает приобретения объекта без участия в аукционе.

Преимущественное право покупки участка

В данном случае ситуация гражданско-правовых действий опирается на действие тех законодательных источников, которые определяют условия сбыта. Они несколько различны по регламенту требуемых действий и лиц, выступающих в роли притязателей на приоритетный выкуп.

Землеустроительная комиссия административного управления населённого пункта обязана оповестить арендаторов о продаже земельного массива путём проведения торгов.

На основании составленного совместно соглашения, арендаторы получают равнозначные наделы или выкупают те, которыми пользуются. Это правило усиливается, если владельцы имеют на участках капитальные строения, принадлежащие им на праве собственности. В этом случае административные органы обязаны считаться с притязаниями владельцев имущества.

То же, если земля находится в совместном владении. Приоритетным окажется право у того владельца, который возводил капитальное строение совместно с продавцом. Для этого следует предъявить выписку о регистрации соответствующих сведений в Росреестре. Если собственник строения откажется от покупки, уведомление следует передать правообладателям надела.

Арестованная доля регулируется отношениями, предусмотренными для различных видов недвижимости.
Доля земли выставляется на торги после оформления разрешения судебными приставами, представившими выписку о решении выставить долю на торги, собственникам участка.

Как обойти преимущественное право покупки

Иногда складываются условия, не позволяющие провести полноценное предупреждение о том, что принадлежащая лицу доля оформляется для сбыта.

Такое возможно, когда сосед отбыл в неизвестный пункт для постоянного жительства или в долгосрочную командировку, не снявшись с регистрационного учёта (см. Как выписаться из квартиры).

Некоторые граждане, стремясь обойти установленное законодательством положение, нарушают его недобросовестным проведением сделки. Например, проводят притворную сделку, которая под видом продажи оформляется как дарение. Владелец передаёт помещение в виде дара, пользуясь регламентом односторонней гражданско-правовой сделки.

Такие ситуации распространены и используются повсеместно. Они стали подспорьем для мошенников, промышляющих на рынке недвижимости.

Но так как договор носит односторонний характер и не использует возмездного имущественного возврата в виде денежных средств или иного, переданные под расписку деньги взыскать сложно. так как в данном случае нарушены причинно-следственные связи между подписанием дарственной и передачей денег. Таких ситуаций следует опасаться.

Целесообразно уточнить место пребывания человека у родственников или арендаторов, которые остались в квартире, и отправить телеграмму с уведомлением по месту его проживания. В крайнем случае   – признать без вести пропавшим на основании статьи 42 ГК РФ. Такое допустимо, если по свидетельским показаниям владелец не появлялся по месту постоянной регистрации более 1 года.

Распространённой является ошибка подачи иска о признании сделки незаконной. Такой иск признан судом не будет.