Право преимущественной покупки недвижимости

Право преимущественной покупки недвижимостиПраво преимущественной покупки – это установленная гражданским законодательством очерёдность, вступающая в силу в отношении некоторых категорий граждан, и допускающая приоритет в приобретении определённых видов жилья или земель.

Распространяется на лиц, совместно владеющих недвижимым имуществом или арендующим площади у собственников, выставляющих недвижимость на торги.

Оформляется нотариально удостоверенной документацией, соответственно установленным нормативам. В случае нарушения регламента очерёдности – допускается оспорить сделку на основании данного нарушения, в том числе, подав исковое заявление в арбитраж.

К установленным нормативам, при оформлении купчей на недвижимость обозначенной категории, относятся согласия лиц, которые могут быть заинтересованы в приобретении таковой для личного пользования.

Преимущественная покупка доли в праве собственности

По нормативам Гражданского кодекса, в частности, статьи 250 ГК РФ, в первую очередь притязать на приобретение недвижимого имущества могут те граждане, которые состоят с продавцом своей доли в гражданско-правовых отношениях, совместно владея неделимым объектом, на условиях собственности.

Использование данного преимущества даётся как перспектива владельцев к расширению долей путём приращивания покупаемого метража площадей в помещении или на земельном участке.

Для его реализации, обозначенные лица уведомляются о продаже, что предполагает их первоочерёдность в приобретении доли.

После уведомления, таковые предоставляют согласие на продажу, которое прилагается к договору имущественной сделки при регистрации в Росреестре.

Регламент законодательства предусматривает пересылку уведомления Почтой России – заказным письмом с уведомлением о получении. В данном случае вместо согласия продавец обеспечивает правоспособность сделки следующей документацией по числу собственников:

  • ксерокопией уведомления, зарегистрированным оператором почтового отделения;
  • описью вложения;
  • квитанцией об отправке заказного письма;
  • подтверждением о получении отправления.

С обозначенной документацией требуется обратиться в нотариальную контору не ранее чем через месяц после отправления уведомления о сделке, если совладельцы не воспользуются приоритетным вариантом расширения. На этих условиях нотариус выдаст свидетельство о проведении процедуры предупреждения, подтверждая добросовестность владельца.

В уведомлении требуется проставить ту цену объекта, которая будет указана в договоре имущественной сделки. Снижение цены без уведомления остальных собственников недопустимо.

Если речь идёт о собственности, находящейся в совместном владении большой группы лиц, как, например, в жилищном кооперативе – к ним применяются учредительные положения.

Читайте также:  Право требования в недвижимости

По преимуществу устав каждого кооператива содержит положение о том, что продажа доли собственности должна быть санкционирована большинством голосов собственников, которое получается в результате голосования на общем собрании, под протокол.

В подобных учреждениях происходит постановка на очередь из числа жильцов и членов кооператива, что обусловлено действием положения о приоритете притязателей, перед внешними покупателями.

Преимущественное право покупки доли в квартире

Распределив площадь квартиры по долям, и оформив их в собственность нескольких лиц, граждане принимают на себя обязанность считаться с совладельцами не только на период совместного проживания, но и при проведении сбыта имущества.

Продавая долю, они в первую очередь оповещают о планирующейся сделке лиц, проживающих на одной территории и являющихся собственниками.

Если таковые не проявили имущественного интереса к приобретению площадей в квартире, где проживают, то допускается их сбыт (ст.250 ГК).

Оповещение требуется проводить в официальной форме. Для этого составляется письменный документ в двух экземплярах – по числу совладельцев. Он адресован конкретному лицу, с указанием его фамилии, имени и отчества, а так же – адреса регистрации лица. Если адресат имеет несколько объектов, допустимо указывать адрес продающегося жилья.

Один экземпляр передаётся совладельцу для удостоверения, а на другом тот ставит свою подпись и возвращает продавцу. Совладельцу требуется подойти в нотариальную контору и составить согласие на сбыт доли, на основании полученного уведомления.

Составив документ, он передаёт его заинтересованному лицу, выставляющему собственную долю на торги. Таков основной вариант уведомления, которым пользуются лица, владеющие недвижимостью совместно.

Если совладелец отказывается от проведения такой процедуры, ссылаясь на занятость или иные причины, допускается пересылка уведомлений заказным письмом. Но в таком случае составлять соглашение в нотариальной конторе придётся заинтересованному лицу.


Такое допустимо при предоставлении нотариусу документации, подтверждающей получение адресатом переданной по почте информации.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Комната в коммунальной квартиреВ отношении коммунальных квартир складывается несколько иная ситуация, чем у владельцев долевой собственности в квартире.

Распоряжение комнатами коммуналок не регламентируется нормами совместного владения, как в предыдущем случае. Оно по преимуществу опирается на действие статьи 289 ГК РФ. Иногда в Росреестре при регистрации сделок с комнатами запрашивают разрешение соседей, иногда – нет.

Как правило, суды отклоняют иски соседей по коммуналке, но могут и применить обозначенное правило, делегируя преимущество в приобретении объекта истцу, если основание окажется веским.

Такое отношение к коммунальным квартирам сложилось по нескольким основаниям:

  1. Коммуналки с комнатами, расположенными «в линейку», иногда имеют до десятка и более комнат в одном блоке.
  2. Данные помещения не являются совместной собственностью, каждая комната признаётся отдельным объектом.
Читайте также:  Права иностранцев на покупку земли

Тем не менее, не лишним будет оповестить жильцов простым письменным уведомлением, с проставленной росписью соседей.

Если Росреестр затребует иное утверждение, допустимо оспорить решение регистратора заявлением, написанным на имя начальника местного отделения Государственного кадастра и картографии, или получить согласие соседей, удостоверенное нотариально.

Преимущественное право покупки земельного участка (ЗУ)

Для наделов свойственны те же правоотношения, что и для жилых помещений. Приоритет в их приобретении зависит от вида титульного владения или формы собственности, в которой находится участок. В их числе:

  1. Совместное долевое владение супругов, наследников и иных лиц.
  2. Наследственная масса, которая выделяет земельный участок нескольким наследникам по закону (по завещаниюОсобенности наследования земельных участков).
  3. Дачный участок, в совместном владении членов кооператива или товарищества.
  4. Аренда земель с возведённым капитальным строением – исключает продажу надела иному лицу, кроме собственника дома, расположенного на нём.
  5. Аренда земель у муниципалитета, при условии целевого использования ЗУ (см. Как взять землю в аренду у города).

Гражданский кодекс предусматривает, но не вменяет в обязанность арендодателя, продажу земли арендатору.

Преимущественное право покупки, в данном случае, может возникнуть только при условии расположения на арендуемых землях объектов или насаждений, принадлежащих арендатору.

Но, в том случае, если распоряжение участком предполагает допустимость подобных действий с волеизъявления собственника ЗУ, в договоре аренды следует выделить положения:

  • о рамках допустимой реорганизации надела;
  • о первоочерёдности покупки при сбыте ЗУ.

Несанкционированные собственником или условиями договора действия арендатора, приоритета в притязании на приобретение не предоставляют.

При совместной собственности ЗУ исключений не предусмотрено. Супруги или наследники обязаны уведомлять совладельцев о планируемых продажах долей ЗУ.

Преимущественное право покупки арендуемого помещения

Арендуемые жилые и нежилые помещения не предусматривают обязанности со стороны арендатора площадей уведомлять о продаже таковых. Тем не менее, арендодатель уведомляет о планируемой продаже за два месяца до прекращения действия договора, чтобы наниматель успел организовать коммерческое предприятие на новой территории. Этого уведомления достаточно, чтобы наниматель предложил выкуп площадей в собственность.

То же допускается при найме жилого помещения. Выставляя квартиру или комнату на торги, собственник обязан предупредить о планировании её сбыта лиц, использующих помещение по договору – за два месяца до выселения. Такое уведомление должно передаваться в письменном виде, за подписью нанимателей.

Читайте также:  Распоряжение имуществом подопечных

На основании указанного, данные лица могут воспользоваться приоритетом, который не выходит за обозначенные рамки.

То есть – для регистрации сделки в Росреестре потребуется зарегистрировать прекращение договора аренды помещения, но не требуется предоставление согласия арендаторов.

Нарушение регламента уведомления и его юридические последствия

При отсутствии нотариально удостоверенного согласия совладельцев, договор о покупке доли недвижимого имущества не должен подлежать регистрации.

Регистратор многофункционального центра обязан отклонить регистрацию договора имущественной сделки до представления обозначенного согласия, приложенного владельцем проданной доли к договору имущественной сделки. То же – при нарушении регламента оповещения.

Любые нарушения в проводимой процедуре контролируются на этапе составления документации в нотариальной конторе и относятся к полномочию нотариуса, составляющего документ.

Если по тем или иным причинам отчуждение имущества без требующегося оповещения состоялось, не осведомлённый о сделке совладелец может восстановить собственное право приобретения проданного третьим лицам имущества, даже после вступления покупателя в распоряжение таковым.

Восстановление происходит в суде, при подаче искового заявления в районный суд по месту расположения оспариваемого объекта недвижимости. При подаче иска в арбитраж в качестве требований следует выдвигать нарушение права преимущественной покупки.

Иногда в подобных случаях истец допускает грубую ошибку, указывая в иске признать сделку недействительной. При такой постановке искового требования, иск отклоняется.

Если решением суда принимается восстановление нарушенных прав совладельца, сделка расторгается, а право приобретения имущественной доли переходит к заинтересованному лицу из числа совместно владеющих объектом недвижимости.

То же допускается, если цена недвижимости, указанная в переданных сведениях, была снижена при продаже, но совладелец был о данном прецеденте не оповещён. Любые изменения в условиях сбыта требуется доводить до его сведения, во избежание возникновения судебных тяжб.

Срок реализации и отказ от права преимущественной покупки

Срок реализации и отказ от права преимущественной покупкиРеализовать право преимущественной покупки допускается в ограниченный срок. Он составляет 1 месяц после передачи уведомления. Если в течение месяца получившие уведомление лица не примут решение – их право аннулируется.

Под отказом принято понимать:

  1. отсутствие ответа в течение месяца;
  2. предоставление нотариально удостоверенного согласия.

Оба прецедента имеют равную юридическую силу и допускают участие перехода имущественных прав к третьим лицам из числа покупателей.

После совершения купли-продажи и регистрации договора, срок обращения совладельца, права которого нарушены, в арбитраж, составляет 1 год. Этот период отсчитывается с того момента, когда истец узнал о недобросовестном проведении сделки, в обход его уведомления.

Подача иска допускается только в том случае, когда совладелец заинтересован в приобретении имущества.

Читайте также:

  • Право требования в недвижимостиПраво требования в недвижимости Право требования – это право физического или юридического лица на затребование имущества должника.Возникает из залоговых и кредитных обязательств, а так же из иных законных […]
  • Кабальные сделки с недвижимостьюКабальные сделки с недвижимостью Кабальная сделка – это гражданско-правовое действие, направленное на переход имущественных прав от собственника недвижимости к приобретателю.Рассматривается в качестве таковой […]

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться на
avatar
wpDiscuz