Право преимущественной покупки – это установленная гражданским законодательством очерёдность, вступающая в силу в отношении некоторых категорий граждан, и допускающая приоритет в приобретении определённых видов жилья или земель.
Распространяется на лиц, совместно владеющих недвижимым имуществом или арендующим площади у собственников, выставляющих недвижимость на торги.
Оформляется нотариально удостоверенной документацией, соответственно установленным нормативам. В случае нарушения регламента очерёдности – допускается оспорить сделку на основании данного нарушения, в том числе, подав исковое заявление в арбитраж.
К установленным нормативам, при оформлении купчей на недвижимость обозначенной категории, относятся согласия лиц, которые могут быть заинтересованы в приобретении таковой для личного пользования.
Содержание:
По нормативам Гражданского кодекса, в частности, статьи 250 ГК РФ, в первую очередь притязать на приобретение недвижимого имущества могут те граждане, которые состоят с продавцом своей доли в гражданско-правовых отношениях, совместно владея неделимым объектом, на условиях собственности.
Использование данного преимущества даётся как перспектива владельцев к расширению долей путём приращивания покупаемого метража площадей в помещении или на земельном участке.
Регламент законодательства предусматривает пересылку уведомления Почтой России – заказным письмом с уведомлением о получении. В данном случае вместо согласия продавец обеспечивает правоспособность сделки следующей документацией по числу собственников:
С обозначенной документацией требуется обратиться в нотариальную контору не ранее чем через месяц после отправления уведомления о сделке, если совладельцы не воспользуются приоритетным вариантом расширения. На этих условиях нотариус выдаст свидетельство о проведении процедуры предупреждения, подтверждая добросовестность владельца.
Если речь идёт о собственности, находящейся в совместном владении большой группы лиц, как, например, в жилищном кооперативе – к ним применяются учредительные положения.
По преимуществу устав каждого кооператива содержит положение о том, что продажа доли собственности должна быть санкционирована большинством голосов собственников, которое получается в результате голосования на общем собрании, под протокол.
В подобных учреждениях происходит постановка на очередь из числа жильцов и членов кооператива, что обусловлено действием положения о приоритете притязателей, перед внешними покупателями.
Распределив площадь квартиры по долям, и оформив их в собственность нескольких лиц, граждане принимают на себя обязанность считаться с совладельцами не только на период совместного проживания, но и при проведении сбыта имущества.
Продавая долю, они в первую очередь оповещают о планирующейся сделке лиц, проживающих на одной территории и являющихся собственниками.
Один экземпляр передаётся совладельцу для удостоверения, а на другом тот ставит свою подпись и возвращает продавцу. Совладельцу требуется подойти в нотариальную контору и составить согласие на сбыт доли, на основании полученного уведомления.
Составив документ, он передаёт его заинтересованному лицу, выставляющему собственную долю на торги. Таков основной вариант уведомления, которым пользуются лица, владеющие недвижимостью совместно.
Если совладелец отказывается от проведения такой процедуры, ссылаясь на занятость или иные причины, допускается пересылка уведомлений заказным письмом. Но в таком случае составлять соглашение в нотариальной конторе придётся заинтересованному лицу.
В отношении коммунальных квартир складывается несколько иная ситуация, чем у владельцев долевой собственности в квартире.
Распоряжение комнатами коммуналок не регламентируется нормами совместного владения, как в предыдущем случае. Оно по преимуществу опирается на действие статьи 289 ГК РФ. Иногда в Росреестре при регистрации сделок с комнатами запрашивают разрешение соседей, иногда – нет.
Как правило, суды отклоняют иски соседей по коммуналке, но могут и применить обозначенное правило, делегируя преимущество в приобретении объекта истцу, если основание окажется веским.
Такое отношение к коммунальным квартирам сложилось по нескольким основаниям:
Тем не менее, не лишним будет оповестить жильцов простым письменным уведомлением, с проставленной росписью соседей.
Для наделов свойственны те же правоотношения, что и для жилых помещений. Приоритет в их приобретении зависит от вида титульного владения или формы собственности, в которой находится участок. В их числе:
Гражданский кодекс предусматривает, но не вменяет в обязанность арендодателя, продажу земли арендатору.
Несанкционированные собственником или условиями договора действия арендатора, приоритета в притязании на приобретение не предоставляют.
При совместной собственности ЗУ исключений не предусмотрено. Супруги или наследники обязаны уведомлять совладельцев о планируемых продажах долей ЗУ.
Арендуемые жилые и нежилые помещения не предусматривают обязанности со стороны арендатора площадей уведомлять о продаже таковых. Тем не менее, арендодатель уведомляет о планируемой продаже за два месяца до прекращения действия договора, чтобы наниматель успел организовать коммерческое предприятие на новой территории. Этого уведомления достаточно, чтобы наниматель предложил выкуп площадей в собственность.
То же допускается при найме жилого помещения. Выставляя квартиру или комнату на торги, собственник обязан предупредить о планировании её сбыта лиц, использующих помещение по договору – за два месяца до выселения. Такое уведомление должно передаваться в письменном виде, за подписью нанимателей.
На основании указанного, данные лица могут воспользоваться приоритетом, который не выходит за обозначенные рамки.
При отсутствии нотариально удостоверенного согласия совладельцев, договор о покупке доли недвижимого имущества не должен подлежать регистрации.
Регистратор многофункционального центра обязан отклонить регистрацию договора имущественной сделки до представления обозначенного согласия, приложенного владельцем проданной доли к договору имущественной сделки. То же – при нарушении регламента оповещения.
Любые нарушения в проводимой процедуре контролируются на этапе составления документации в нотариальной конторе и относятся к полномочию нотариуса, составляющего документ.
Если по тем или иным причинам отчуждение имущества без требующегося оповещения состоялось, не осведомлённый о сделке совладелец может восстановить собственное право приобретения проданного третьим лицам имущества, даже после вступления покупателя в распоряжение таковым.
Восстановление происходит в суде, при подаче искового заявления в районный суд по месту расположения оспариваемого объекта недвижимости. При подаче иска в арбитраж в качестве требований следует выдвигать нарушение права преимущественной покупки.
Если решением суда принимается восстановление нарушенных прав совладельца, сделка расторгается, а право приобретения имущественной доли переходит к заинтересованному лицу из числа совместно владеющих объектом недвижимости.
То же допускается, если цена недвижимости, указанная в переданных сведениях, была снижена при продаже, но совладелец был о данном прецеденте не оповещён. Любые изменения в условиях сбыта требуется доводить до его сведения, во избежание возникновения судебных тяжб.
Реализовать право преимущественной покупки допускается в ограниченный срок. Он составляет 1 месяц после передачи уведомления. Если в течение месяца получившие уведомление лица не примут решение – их право аннулируется.
Под отказом принято понимать:
Оба прецедента имеют равную юридическую силу и допускают участие перехода имущественных прав к третьим лицам из числа покупателей.
После совершения купли-продажи и регистрации договора, срок обращения совладельца, права которого нарушены, в арбитраж, составляет 1 год. Этот период отсчитывается с того момента, когда истец узнал о недобросовестном проведении сделки, в обход его уведомления.
Отправить ответ