Право требования в недвижимости

Право требования – это право физического или юридического лица на затребование имущества должника.

Возникает из залоговых и кредитных обязательств, а так же из иных законных прецедентов, в которых владелец имущества несёт обязательство по компенсации нанесённого ущерба или возврату заёмных средств.

Законы о праве требования недвижимости

Основные положения проистекают из законодательных норм главы 23 ГК РФ и Федерального законодательства «О залоге» от 29.05.92 г., принятого под № 2872-1.

В положениях статьи 334 ГК РФ указана возможность залогодержателя на затребование имущества собственника, в случае не исполнения условий по возврату инвестированных со стороны банка, заёмных средств (Взыскание долгов по ипотечному кредиту).

Если не исполненные кредитные обязательства должника соразмерны стоимости недвижимости, оказавшейся в залоге – допускается истребование заложенного объекта или закладной, оформленной на него в качестве гарантии для кредитора.

Например, оформление ипотеки всегда предусматривает позицию банка, гарантирующего возврат внесённых в покупку квартиры инвестиций, её обременением. Процедура опирается на положения Федерального закона об ипотеке № 102-ФЗ, принятого 16.07.98 г.

Практически весь срок расчета заёмщика с инвестором, приобретённая квартира остаётся в обременении кредитными обязательствами, то есть – в распоряжении инвестора. Данный факт не препятствует использованию помещения со стороны покупателя, но в имущественных сделках такое жильё участвовать не может.

Причина в том, что требование имущества взамен долговых обязательств может предъявляться только правоспособному лицу – тому, которое непосредственно участвовало в оформлении договора.

Разнообразие вариантов, в которых допустимо требование недвижимости в счёт инвестиций или уплаты долговых обязательств, классифицируются по позициям нарушений имущественных гарантий кредиторов и иных лиц, получивших данное право соответственно нормам законодательства.

Право требования аренды недвижимости

Между арендодателем и арендатором возникают гражданские правоотношения, регулирующиеся статьёй 606 ГК РФ.

На этом основании недвижимость передаётся от собственника помещений или земельных участков – к нанимателям, заключившим с собственником гражданский договор на использование и распоряжение недвижимостью, в пределах полномочий, установленных договором (см. Как правильно составить договор аренды).

Так же договором, или – с разрешения собственника, допускается пересдача аренды или перенайм жилья и иного объекта, на условиях субаренды или поднайма. Кроме этого, если такое положение не противоречит закону, допускается передача аренды в залог.

По преимуществу такие прецеденты возникают с земельными массивами, представляющими имущественный интерес у кредитора. Например – при финансировании возведения комплекса новостроек за счёт заёмных средств (см. Паевые инвестиционные фонды недвижимости).

В данном случае заём допускает обеспечения правом аренды, в том числе – полученным у муниципалитета.

Такое согласие может выражаться отдельным положением договора и определять главные условия его реализации.

Иногда согласием признаются отсутствие запрета на переход аренды иным правообладателям. Но такое юридическое основание имеет слабую базовую платформу, и не принимается в расчёт кредитными организациями.

В случае прекращения платежей по займу, обременённый кредитором участок земли отчуждается инвестору, на правах аренды. Он может пересдать его в субаренду иному юридическому (физическому) лицу для использования по назначению, покрыв тем самым, понесённые финансовые убытки.

То же предусматривается при аренде земель, предназначенных под разработку недр. Банки способны участвовать в проектах разработки в роли инвесторов.

Право требования возмещения убытков при аренде недвижимости

При найме жилья могут возникнуть ситуации, допускающие порчу имущества, нанесение вреда отделимым и неотделимым улучшениям. Подобные действия нанимателей помещений рассматриваются как прецеденты, существенно занижающие стоимость жилья при последующем найме. Или – предусматривающие внесение стоимости нарушений, при их восстановлении, за счёт собственника помещения.

В таких случаях собственник может затребовать внесение соразмерной платы за нанесённый ущерб.

Для этого потребуется соблюдение условий:

• Договор найма помещения составляется письменно и удостоверяется сторонами.
• Сделка регистрируется в Росреестре, а владелец квартиры (комнаты) уплачивает налог на прибыль, отчитываясь ежегодно.
• Помещение передаётся нанимателю актом приёма-передачи, в котором указывается техническое состояние квартиры и иного имущества, переданного для использования по назначению.

Право требования недвижимости по договору долевого участия (ДДУ)

При срыве сдачи новостройки к назначенному сроку, дольщик может предъявить требование о возврате уплаченной в качестве инвестиции суммы средств. При этом допускается взыскание неустойки.

Но если квартира в новостройке оформлялась в ипотеку – возникают дополнительные расходы, нарушающие имущественные права не только физического лица, выступившего в роли инвестора, но и кредитора (закон № 102-ФЗ).

Ситуация зависит от того, что банк, оформивший ипотеку, взимает не только стоимость жилья, планирующегося при сдаче объекта в эксплуатацию, но и процентов по займу, в размере оговоренной договором процентной ставки годовых.

При не поступлении возврата кредитных средств, банк предъявляет обозначенные требования не в адрес реально полученной квартиры, а в адрес виртуального объекта, существующего лишь в документации. Поэтому взыскание кредитора будет направлено не в сторону заёмщика, а в адрес застройщика.

В случае банкротства, взыскатель получает требуемую сумму, от сбыта недвижимости банкрота (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).

Исходя из таких неблагоприятных факторов, которые предусматриваются в результате мониторинга при выдаче займа, банки требуют дополнительных гарантий в виде:

• оформления закладной на иной объект;
• наличия ответственного созаёмщика;
• ответственности поручителя.

Либо – в адрес созаёмщика или поручителя, которые вправе затребовать возмещение затрат по погашению долга заёмщика, после расчёта с банком. Тогда застройщик выступает ответчиком перед дольщиком, погашая полученные им убытки, при условии признания иска.

Право требования недвижимости по наследству

Обременённая недвижимость не допускается не только к имущественным сделкам, но и к включению в завещательное распоряжение собственника.

Впоследствии, по кончине должника, имущество передаётся наряду с долговыми обязательствами, которые требуют погашения со стороны наследников, вступивших в наследство на обозначенный объект (см. Наследование долга). Процедура перехода полномочий покойного осуществляется в соответствии со степенью родства претендентов на наследство.

При отказе от вступления в наследство, обременённое долгами, возникает переход допустимости участия в наследовании иным правообладателям. Банк, вправе принимать участие в наследственной процедуре, требуя, со своей стороны, исполнения ответственности за полученный заём.

В этом случае так же допускается претензия кредитора на восстановление финансирования, переданного покойному.

Наследственное право предусматривает соответствующие ограничения в возмещении долговых обязательств:

• Требование банка не может превышать стоимость наследуемой массы.
• На протяжении полугода, предусмотренного для рассмотрения наследственного дела, не взимаются проценты по кредиту.

Иногда недвижимость передаётся в фонд кредитной организации и выставляется на торги, а вырученные средства погашают заём (см. Реализация залоговой недвижимости).

Залог и уступка

Обременённое имущество или оформленная на него закладная допускают использования полномочий требования по ним, в качестве перезалога (см. Последующий залог недвижимости).

Так закладные могут мигрировать по системе банковских операций многократно, привлекая к владельцу ценной бумаги дополнительные инвестиции. В этом случае, с закладной или переоформленным обременением, передаются условия требования недвижимости, в случае прекращения поступления платежей.

Передача закладной обусловлена тем, что чем дольше производились выплаты по ипотеке – тем выше стоимость приобретённой квартиры.

Обременённое жильё, после расчёта по ипотеке, переходит в собственность приобретателя. Обременение снимается через процедуру регистрации в Росреестре. Собственнику требуется изъять из учреждения закладную (см. Прекращение залога недвижимого имущества). При её утере – восстановить официальным запросом по месту оформления ипотеки, а после восстановления – изъять дубликат.

При недобросовестном отношении к текущим платежам со стороны должника, учредитель может переуступить право требования долга третьим лицам. Переуступка производится договором цессии.

После его оформления – право требования возвращения долговых обязательств передаётся уполномоченному лицу, а предшествующий правообладатель закладной данную возможность утрачивает.