Виндикация или как вернуть недвижимость


Виндикация - восстановить себя самого в правахКак можно вернуть свое имущество по закону, восстановить себя самого в правах хозяина, если обманули нечестные дельцы или доверенные лица? Вопросы интересные, но в современной действительности встречаются редко.

Дела подобного рода редко доходят до суда, несмотря на то, что закон на стороне тех, чьи права нарушены. В Гражданском Кодексе Российской Федерации в части I главе 20 есть несколько статей (301-304), которые помогут защитить хозяйство и того, кто им обладает.

Со времен римского права ведет свое существование понятие «виндикация». Что это такое, для чего и кем было придумано – об этом пойдет речь в статье.

Что такое виндикация

Для того чтобы разобраться во всех тонкостях этого понятия, необходимо знать, что оно значит.

Виндикация – это способ защиты права собственности. С его помощью держатель имущества может требовать его возвращения в личное пользование, если собственность была незаконно изъята.

Важно различать понятия «пользование» и «собственность». Пользователь в данном случае пользуется имуществом, но не является его держателем по закону, а собственник как раз является таковым, но не пользуется своим хозяйством.

Виндикация может применяться к любым видам имущества, но мы рассмотрим вопросы, касающиеся недвижимости – домов, квартир и дачных и земельных участков.

Право на виндикацию

Согласно российскому законодательству (конкретно – ст. 302 Гражданского Кодекса РФ), собственник вправе истребовать свое имущество из незаконного пользования другим лицом.

Стоит отметить, что правом воспользоваться виндикацией может только домо- или землевладелец, либо лицо, которому выдана доверенность, надлежащим образом заверенная.

Если брать строения, то здесь важен тот факт, что законный держатель может требовать возврата только того объекта, которым владел. Он не вправе требовать взаимозачета –другую квартиру в счет утраченной собственности.

Также виндикации невозможно подвергнуть утраченное имущество.

Если сгорел дом, то его хозяин может только потребовать компенсацию, но никак не новый дом.

Составление иска

Для того чтобы при помощи виндикации добиться возврата своего дома или квартиры, хозяину необходимо составить иск в судебный орган по месту нахождения возвращаемого объекта недвижимости. В заявлении указывается, какая собственность принадлежит истцу и в чьем пользовании она сейчас находится. Такой иск называется виндикационным.

При составлении документа необходимо в обязательном порядке точно указать адрес объекта, который нужно вернуть, и его характеристики. Если это жилая площадь, то потребуются справки из БТИ и выписка из ЕГРП, если земельный участок, то нужно взять справку из органов кадастрового учета. Также необходимо указать дату, когда держателю стало известно о нарушении его прав, ФИО ответчика и свидетелей.

Особенность виндикационных исков в том, что ответчик не обязан доказывать свое право на пользование объектом.

Достаточно того, что он фактически им владеет, то есть несет расходы, связанные с обслуживанием недвижимости или получает с нее доход.

Для обращения в суд и защиты своих интересов у собственника есть определенный период – срок давности. Для виндикационных исков он составляет 3 года. В течение этого времени, начиная с того дня, как потерпевший узнал о нарушении своих прав, у него есть возможность подать в суд для возврата предмета спора.

Кто может быть ответчиком

Кто может быть ответчикомпо виндикационным искамСуществует только два вида ответчиков, которые становятся ответчиками по виндикационным искам: добросовестный и недобросовестный владелец.

От того, к какой категории принадлежит ответчик, напрямую зависит исход дела.

Добросовестный владелец – это тот, который приобрел объект на законных основаниях, по договору купли-продажи квартиры, например. Такой покупатель не мог знать, что покупает квартиру у человека, который не имел права ее продавать.

Добросовестные собственники не могли знать о возможном возникновении неприятностей с настоящим хозяином и не проводили проверку квартиры перед покупкой. В суде им необязательно доказывать свою добросовестность до тех пор, пока оппоненты не начнут доказывать обратное.

В статье 302 ГК РФ прописаны случаи, в которых законным хозяевам возвращается недвижимость от добросовестных владельцев по виндикационному иску.

Добросовестный владелец обязан вернуть приобретенный объект его хозяину и выписаться из квартиры во всех случаях, которые указаны выше. Также он обязан выплатить все доходы от этого строения, начиная с момента, когда он узнал о своем неправомерном использовании.

Хозяин тоже обязан возместить расходы владельца, но только те, которые суд признал необходимыми (охрана, квартплата и иные платежи). Обычно такие расходы связаны с теми услугами, без которых невозможна нормальная эксплуатация строения или участка.

Если добросовестным владельцем были сделаны какие-либо улучшения строения, то он также вправе либо получить компенсацию, либо убрать их.

Компенсацию можно получить только за те улучшения, которые неотделимы от постройки. Это может быть ремонт пола, потолка, замена сантехники и тому подобные работы по облагораживанию и ремонту (см. Договор на ремонт квартиры). Важно заметить, что размер компенсации не может превышать стоимость улучшений, которые останутся у законного хозяина.

Те улучшения, которые можно отделить от здания, добросовестный владелец вправе оставить в своем пользовании без согласия собственника. Это могут быть рекламные щиты, вывески, оборудование спутникового телевидения, кабель Интернет и другие.

В случае с недобросовестным владельцем, дело обстоит немного иначе.

Недобросовестный владелец – прямая противоположность добросовестному. Он знал о том, что пользуется постройкой или участком на незаконных основаниях.

Такой покупатель обязан выплатить держателю сумму, которая эквивалентна сумме всего дохода от объекта за все время пользования им.

Недобросовестный владелец также вправе получить возмещение убытков, связанных с содержанием объекта, которые суд признает необходимыми.

Случаи отказа в иске

В судебной практике встречаются случаи, когда истцам отказывают в виндикационном иске. Обычно решение суда сводится к одному предложению: «Предприятие/лицо права на виндикацию не имеет».

В каких случаях это происходит:

  • Когда истец не является законным хозяином.
  • Когда добросовестный покупатель приобрел на возмездной основе имущество, при этом оно не было утеряно либо украдено у хозяина или его доверенного лица.
  • Когда строение или участок уничтожены либо переделаны таким образом, что первоначальным образом ими пользоваться невозможно.

Второй пункт взят как противоположный утверждениям из пп. 1-2 ст. 302 ГК РФ. Касательно первого пункта – как уже говорилось ранее, правом на виндикацию обладает только законный держатель.

В последнем пункте имеется в виду перестройка объекта, либо глобальная перепланировка квартиры. Если речь идет о земельном участке, то это может быть его разорение, либо застройка.
Чтобы избежать возможных проблем с имуществом рекомендуется при покупке титульно страховать квартиры и дома.

Читайте также:  Распоряжение имуществом подопечных

Читайте также:

  • Кредит на строительства частного домаКредит на строительства частного дома На рынке существует большое количество предложений по ипотеке на приобретение квартир и таунхаусов, но немногие знают, что банки так же выдают средства на строительство частного […]
  • Снятие с кадастрового учета недвижимостиСнятие с кадастрового учета недвижимости Каждый действующий объект недвижимости внесён в записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и подлежит государственному учёту.Прекращение правоспособности так же вносится […]

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться на
avatar
wpDiscuz