Раздел земельного участка

По решению собственника, земельные участки (ЗУ) допустимо объединять в один или разделять на несколько.

Данную операцию с землёй проводят тогда, когда владельцы одного участка принимают решение о выделе своих долей в автономное имущественное распоряжение на правах единоличной собственности.

Иногда собственник желает распорядиться долей своего надела в пользу родственников (см. Приращение наследственных долей) и иных лиц, что так же требует изначального раздела ЗУ. То же – при намерении сбыта части участка третьим лицам, если владельцу сложно обработать большую территорию.

Перечисленные и иные аналогичные случаи требуют предварительного официального раздела земель, оно отражается как в натуре, путём установления межевых границ, дающих участкам автономию, так и посредством приготовления пакета бумаг, констатирующих факт произведённого деления.

Такие случаи допускаются при условии:

• оформления права собственности на ЗУ;
• соблюдения санитарного минимума.

Законы о минимальном размере земельного участка

Под санитарным минимумом понимается критерий, по которому земли относятся (не относятся) к категории делимых.

Обозначенные нормативы определяются соответственно положениям Федерального Закона от 25.10.01 г., под № 136-ФЗ. Закон предусматривает принятие местными органами власти муниципальных и локальных решений в отношении минимальных размеров площадей наделов.

Муниципалитеты и отделы землеустроительства местных администраций исходят из допустимого земельного ресурса региона или населённого пункта, соответственно, с чем устанавливается санитарная норма, которую недопустимо изменять в сторону уменьшения (п.2 ст.6 ЗК РФ).

В ведении муниципалитетов определение площадей для ЗУ из земель сельскохозяйственного назначения, которые используют под дачи, сады и огороды, а так же – для ведения личного подсобного хозяйства (см. Как поменять целевое назначение земельного участка). Исполкомы следуют распоряжениям, делегированным п. 1 ст. 33 ЗК, а так же п. 1 ст. 4 «Закона об обороте земель». Принято ориентироваться на нормативы в 6 соток.

Населённые пункты определяют допустимый минимум, руководствуясь регламентом градостроительной документации региона, что оглашает пункт 3 статьи 33 ЗК РФ.

Соответственно, разделить на 2 равные доли разрешено участок в 8 соток или больше. А на три самостоятельных участка допустимо делить ЗУ 12 соток. Кроме этого, при реорганизации сохраняется категория земель и их целевое назначение. Так же требуется соблюдение красных линий при строительстве дома и иных регламентированных нормативных отступов.

Когда один надел переводится в три самостоятельных или более трёх, предусматриваются дополнительные критерии:

• вновь возникшему участку требуется выход к дороге;
• его следует обеспечить местом для подъезда транспорта;
• границы проводятся ровно, без сложных конфигураций.

Законодательство предусматривает, что выделившиеся автономные доли приобретают правоспособность самостоятельного и полноценного функционирования, что санкционирует Постановление Правительства РФ от 02.02.96 г., под N 105 (в ред. от 21.08.2000).

Обращение к уполномоченному юридическому лицу

Собственникам ЗУ следует обращаться в геодезическую компанию по месту расположения земельного участка. Допустимо подавать заявку в многофункциональный центр (МФЦ), где находится перечень лицензированных кадастровых инженеров, уполномоченных на проведение данного вида проектов.

Подходить с запросом следует, исходя из ситуации:

• единоличному собственнику;
• совладельцам ЗУ;
• одному из участников владения, с доверенностями от остальных заинтересованных лиц;
• наследникам (см. Особенности наследования земельных участков);
• посреднику, поверенному собственника.

Если участок не в собственности, требуется обратиться к его законному владельцу. Росреестр или геодезическая компания удостоверяются в том, что заявку подаёт лицо, правомочия которого предусматривают проведение реорганизации ЗУ.

Требуемая документация для раздела участка

При оформлении заявки требуется предоставить паспорта заявителей. Если от группы совладельцев или наследников выступает один из них, следует предоставить доверенность от нотариуса на разрешение проводить имущественную операцию.

Обязательно предъявление правоустанавливающих оснований, которые определяются наличием официальных бумаг на возникновение права владения наделом. В их числе может быть:

• акт о выделе ЗУ;
• купчая или дарственная на дом и землю;
• договор совершения мены, обмена;
• свидетельство о наследовании;
• выписка из решения суда.

Кроме этого, предоставляется ИНН владельца, свидетельство о праве собственности на участок и кадастровый паспорт.

Реорганизация арендуемых земель

Арендаторы не приравниваются к собственникам ЗУ. Они вправе распоряжаться арендованной недвижимостью, но не допускается имущественное распоряжение таковой (см. Как взять землю в аренду у города). Иногда возникают ситуации, которые регламентируют раздел земли арендатором.

Такое право наступает, когда на территории, используемой на условиях найма, возведено капитальное строение, на которое законно оформлено право собственности, сведения о которой внесены в Росреестр. ЗУ под домом повторяет его судьбу.

Если частный дом делится между наследниками или отчуждается посредством имущественной сделки, то придомовая территория так же делится. Для проведения сделки следует обратиться к законному владельцу, которым является муниципалитет и заявить о необходимости раздела.

Вопрос решится по усмотрению уполномоченной комиссии, которая исходит из региональных нормативов и законодательства РФ. При этом её решение может предоставить такой вариант собственнику, а может содержать отказ, разрешив новому владельцу переоформить право аренды самостоятельно.

Если между домовладельцами возникнут споры о регламенте пользования, это не станет основанием для муниципалитета, мотивирующим раздел. Такие вопросы решаются в судебном порядке, с установлением правил пользования в суде.

Реорганизация ЗУ находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании

Владельцы данных участков не являются собственниками (ст. 20 ЗК), что не даёт им имущественного распоряжения наделом. Они не допускаются не только к имущественным сделкам, но и к иным гражданско-правовым операциям с землями. Для того, чтобы данное право вступило в юридическую силу им требуется приватизировать ЗУ.

Правом приватизации законодательство разрешило воспользоваться один раз. Если оно использовалось ранее в отношении иного надела, остаётся только выкуп по кадастровой стоимости с разрешения местного исполкома.

Только после переоформления допускается разделить таковой на автономные наделы, которые смогут приобрести самостоятельное функционирование. Исключения составляют ситуации с возведённым строением. В данном случае деление ЗУ санкционировано теми же условиями и законодательными принципами, что при аренде ЗУ.

Раздел участка с домом

Так как в соответствии с Земельным законодательством, земельный участок следует судьбе дома, то прецедент деления в данном случае зависит от условий раздела дома.

Законодательство, применяемое к нормативам минимального размера придомовой территории, остаётся актуальным и допускает влияния не только на раздел земли, но и дома.

Предусматривается принцип признания ЗУ делимым заведомо, до момента реорганизации. То есть, если санитарные нормы придомовой территории не допускают предусмотренного минимума, предусмотренного для двух участков, раздел не только участка, но и дома, может стать запрещённым со стороны администрации (см. Нормы жилья).

В этом случае принятие решения отталкивается от сопутствующих обстоятельств. Если права владельца грубо нарушаются, то он сможет оспорить таковые в судебном порядке.

При типичных условиях и наличии права собственности, процедура не приобретает препятствий. После раздела дома допустимо реорганизовать придомовую территорию по усмотрению инициатора:

• в пропорциональных долях;
• в равных долях;
• в непропорциональных и неравных долях.

Кроме этого, разрешено выделить из общей территории с домом, отдельный участок, без приобретения права на иную недвижимость. В этом случае потребуется соблюдение условий:

• санитарного минимума для обоих ЗУ;
• красных линий для строений;
• выхода к дороге для обоих ЗУ.

Раздел участка в общей долевой собственности

Эти гражданско-правовые действия с земельным владением встречаются чаще всего. Осуществляются при условии оформления собственности на ЗУ, а так же при согласии собственников недвижимости.

Если совладельцы не достигли единого мнения в отношении реорганизации земель, один из них может выделиться на основании решения суда. Если несколько участников долевого владения выступили с инициативой автономии, столкнувшись с препятствием в лице одного из них, не желающего выделиться, процедура так же основывается на решении суда.

В соглашении указываются стороны и объём доли в праве каждого из них. Здесь же даются кадастровые характеристики ЗУ и указывается факт соблюдения санитарных нормативов и допустимость обеспечения каждого обладателя потенциального надела выходом к дороге, подъездом к участку.

После оформления соглашения, собрав требуемый пакет документации, владельцы долей обращаются в геодезическую компанию или МФЦ. Если владение осуществляется без выдела долей, предварительно требуется определить доли в праве собственности. Данная процедура осуществляется так же соглашением, которое составляется по усмотрению собственников, при отсутствии такового – по решению суда.

Раздел участка между наследниками

Получив земли в виде наследуемой массы, наследники по преимуществу стремятся оформить в собственность наделы, принадлежащие им лично.

В таком случае допустимо приступать к выделу автономных наделов непосредственно после получения свидетельства о вступлении в наследование, без предварительного оформления права совместной собственности.

Иногда имущество покойного передаётся завещанием определённому числу лиц, с указанием объёма права собственности. Так же допускается составление соглашения у нотариуса, который выдаёт наследникам отдельные свидетельства с указанием доли принимаемого имущества. В таких случаях в геодезическую компанию или МФЦ обращаются непосредственно, без предварительных юридических действий.

Деление участка между супругами

Супруги могут оформить автономные наделы:

• Если земля в долевом владении или совместном распоряжении, без выдела долей.
• После развода по взаимному согласию или по решению суда, если ЗУ оформлен на одного из них (см. Раздел при разводе).
• По собственному усмотрению, если один из них является собственником и выделяет автономную часть другому дарением.

Нюансы этого вида деления заключаются в том, что соглашение, составляемое в нотариальной конторе, оформляется при получении скидки 50% при предоставлении свидетельства о браке. Операция, проводимая после развода, преимуществ не предусматривает.

Супруги, состоящие в законном браке, выступают в роли совместных владельцев, если надел был выделен или куплен в период актуальности брачных отношений, независимо от того, на кого из них он оформлен официально (ст. 35 СК РФ).

Если же таковой приобретался до вступления в брак, был получен по наследству или в дар – имущество совместным не считается. То же касается земель, которые принадлежат лицам, не зарегистрировавшим семейные отношения. ЗУ принадлежит тому, на кого он оформлен (см. Раздел имущества, приобретённого в гражданском браке).

Акт согласования раздела участка

Процедура реорганизации по выделу автономных долей проходит по этапам и заключается в следующем:

• В предварительной разметке плана старого ЗУ на бумажном носителе по сведениям из выписки из ЕГРП, полученной кадастровым инженером в Росреестре.
• В проведении межевания на местности путём топографической разметки границ старого и вновь образуемых ЗУ.
• В установлении межевых знаков по границам вновь возникших наделов и составлении актов.

Кадастровый инженер составляет акты:

• приёма-передачи межевых знаков владельцу;
• акт согласования границ с соседями.

Он делает выверку границ, не допуская, их наложения друг на друга или смещения в стороны, назад и вперёд. После выверки составляется акт с владельцами наделов, расположенных по соседству – с трёх сторон. От каждого из них требуется подпись о согласовании границ, констатирующая принятие факта восстановления границ в натуре именно таким образом (см. Споры при межевании участка).

После согласования, вновь образуемые наделы следует зарегистрировать в Росреестре.

Присвоение адреса

Для земель поселений, где предусмотрены почтовые адреса, допустимо изменить адрес таким образом, чтобы все собственники имели официальное место жительства. Такая процедура проводится продолжением нумерации, если надел расположен на окраине улицы.

По преимуществу, адреса встраиваются в порядковые номера домов на улице, что допускает варианты присвоения адресов:

• К номеру дома через дробь прибавляются новые комбинации: ул. Каменка д. 5, д. 5/1, д. 5/2, д.5/3 и т.д.
• К номеру дома прибавляется буква алфавита: ул. Каменка д.5, д. 5 а, д. 5 б и т.д.

Если владельцы разделили дом и придомовую территорию, изменение адреса не предусматривается, но допускается условное разделение долей на квартиры.

Если вновь образованные ЗУ обеспечиваются новым адресом, эти сведения следует указать:

• в соглашении;
• в заявке на топографические услуги;
• в заявлении, подаваемом в Росреестр.

Указанный адрес вносится в свидетельство о собственности.

Обременение ипотекой

Операции с недвижимостью, по которой не погашены долговые выплаты, предусматривает получение разрешения от кредитора на все гражданско-правовые операции.

Заинтересованные лица подходят в банк, инвестировавший собственные средства в приобретение земель. Составляют заявление, с формулированием просьбы о разрешении реорганизации, с предоставлением вариантов дальнейшего расчёта.

При этом допускается, что условия погашения кредита не изменятся, так как лицо, взявшее на себя обязанность по погашению долга, будет продолжать осуществлять платежи. Если часть долга переводится новому владельцу, старый контракт утрачивает юридическую силу, вместо него заключаются новые ипотечные контракты.

Все действия, производящиеся с имуществом, приобретённым в ипотеку, опираются на разрешение кредитора, что требует официального подтверждения. После его получения допускается начинать выдел имеющихся в собственности долей для самостоятельного функционирования.