Размен квартиры

Размен квартиры – это вид гражданско-правовых отношений, юридическая сила которых определена Гражданским и Жилищным кодексами РФ. Терминологически определяется как «мена», привлекая к участию в сделке граждан, а иногда – и муниципальные структуры власти.

Главная характеристика, определяющая процесс размена – разъезд участников долевого владения из принадлежащего им и совместно используемого жилья,  в полученные отдельные помещения.

Если при этом используется распространённый на рынке недвижимости альтернативный вариант в виде сбыта, с последующим приобретением объектов, подобная сделка приобретает вид купли-продажи недвижимости.

Она допускает юридическое обозначение размена только на начальном этапе, при условии, что имущественный акцент сделан на разъезде участников сделки, или на освобождении жилья с заменой на получение нового.

Законы о размене квартиры

Обозначенная процедура определяется законом, оглашаемым в статьях 67 и 72 ЖК РФ. Она по преимуществу основывается на бытовой подоплёке, в число причин входит то, что определяет совместное проживание граждан как нежелательный процесс.

Иногда пребывание на совместной территории становится невозможным. Например:

• Развод супругов.
• Совместное проживание на одной территории выросших детей с семьями и престарелых родителей.
• Деградация личности одного из совладельцев или супругов, в результате чего в помещении собираются шумные компании с непредсказуемым поведением, после принятия алкоголя или наркотиков.
• Смена места работы или учёбы одного из участников долевого владения.
• Решение органа местного самоуправления, если граждане пользуются помещением на основании договора социального найма.

Способы размена квартиры

Процедура различается по способам проведения, с учётом принадлежности правообладателю, выступающему в роли правоспособного лица, допускающего участие в имущественных сделках.

Таковыми принято определять:

• орган местного самоуправления;
• физическое лицо;
• участников долевого владения.

Кроме этого, процедура дифференцируется основаниями, в роли которых выступают качественные и количественные характеристики объекта, цели проведения расселения.

К этому числу относятся размены:

• равноценные по площади и стоимости;
• предполагающие доплату за полученные при размене дополнительные метры;
• город на город;
• квартиру на комнаты в коммунальных квартирах;
• на жильё и иные имущественные ценности.

Главное – сохранение вида права.

Размен квартиры без приватизации

Распространены ситуации размена неприватизированных квартир, так как они не допускаются к участию в торгах и иных имущественных сделках.

Расселение жильцов производится только в жильё с аналогичным (муниципальным) собственником и только с согласия администрации, куда требуется обратиться с заявлением владельцу квартиры или собственникам по их числу.

В заявлении указывают причины, требующие расселения, и предпочтения жильцов, которые допускают:

• приобретения помещений по усмотрению муниципалитета;
• конкретно указанные требования (пожелания);
• готовый вариант переезда, согласованного проживающими лицами.

Исходя из полученного решения, возникает алгоритм действий расселяющихся лиц.

Законный собственник муниципального жилья – местная администрация или исполком. От её решения зависит судьба жильцов. Исполком имеет право выполнить притязания жильцов, но не обязан этого делать.

С его стороны допускается инициатива расселения граждан, по усмотрению, но при условии предоставления равноценного жилья, с мотивированным обоснованием причины и заблаговременным предупреждением, проживающих в квартире, правообладателей.

Таким же образом поступают при неправомерном отказе.

Размен приватизированной квартиры

Вариантов распоряжения приватизированной квартирой, гораздо больше. Такие помещения допускаются к размену только с согласия владельцев.

При этом допустимы непосредственные варианты перехода имущества путём обмена квартир и альтернативные сделки. В этом случае риелторы или компании, работающие на рынке недвижимости, подбирают подходящее жильё, допускающее задействование нескольких собственников и нескольких объектов, в результате чего жильцы одной квартиры разъезжаются в две или более.

В отличие от неприватизированных объектов, в данном случае допускается:

• Получение или передача доплаты контрагенту, если условия неравноценны.
• Переселение одного (нескольких) участников процедуры в частный дом, по согласию.
• Передача одному (нескольким) участникам земельного участка, по согласию.
• Передача одному (нескольким) участников денежной суммы в виде компенсации, по согласию.

Оформление сделки с приватизированным жильём оплачивается при составлении гражданско-правового договора и регистрации в Росреестре.

Размен квартиры после развода и при наличии детей

Прекращение брачных отношений не влияет на непосредственное распоряжение недвижимостью.

Прекращение прав на совместное жильё допускается только после раздела имущества при разводе или через 3 года, когда проходит срок исковой давности.

Если речь идёт о муниципальном имуществе, где прописаны оба супруга, срок исковой давности не вступает в силу. В этом случае главную роль играет регистрация мужа (жены) на обозначенной площади, независимо от времени оформления прописки.

Если квартира приватизирована на имя одного супруга, но получалась в период совместного пребывания в браке – она считается совместной собственностью и подлежит разделу.

То же, если жильё было получено до вступления в брак, а приватизировано в условиях возникновения семьи.

Но если полученную до вступления в брак квартиру, муж приватизировал на имя жены, то правообладание недвижимостью считается общим.

Раздел имущества после развода предусматривается, если помещение считается совместно нажитой собственностью. Исключение составляют: согласие владельца на размен и составленный ранее брачный контракт.

Если детям разводящихся родителей не исполнилось 18 лет, а помещение приватизировано, жену с детьми желательно выписать заведомо. В противном случае у контрагентов договора возникнут уместные претензии. Те же требования предъявят юридические лица, оформляющие сделку.

Этот момент стоит учитывать также в сторону лиц, на жилплощадь которых вселяются граждане. Против выписки детей, в защиту их интересов, проявят бдительность органы опеки. Они не допустят их выселения и снятия с регистрационного учёта, независимо от перехода прав к новым владельцам.

Она берёт на себя ответственность за малолетних граждан, которым, при расселении владельцев, предоставят иную площадь для регистрации и постоянного жительства. Предварительная выписка здесь не потребуется.

Отсутствие согласия  одного (нескольких) собственников

При заключении договора требуется предоставление нотариально удостоверенного согласия супруга и совладельцев имущества.

Такое правило принято в отношении приватизированных помещений. Если лицо, находящееся в долевой собственности, возражает против размена, инициатор переезда вправе распорядиться только своей долей.

Например, муж и жена вступили в совместное владение по ? доле. Муж желает переехать, а жена – сохранить законную площадь.

По прошествии одного месяца, он вправе обменять принадлежащую долю на иное помещение. За женой останется юридически закреплённое право на полноценное распоряжение своей половиной объекта. Этот алгоритм подходит и для собственников, чьи имущественные права распределены в иных пропорциях.

По-другому складывается ситуация с расселением жильцов из муниципального имущественного объекта. Если один член семьи, независимо от того, оформлено ли на него помещение, затребует разъезда, вопрос останется на рассмотрении органов власти. На основании поданного заявления, при взвешивании вариантов расселения, исполком примет решение.

Размен квартиры по решению суда

Конкретные ситуации, при которых не достигается согласия сторон, нередко завершаются подачей искового заявления.

Возбудить исковое производство допустимо как в сторону должностного лица, уполномоченного на решение вопросов с муниципальной недвижимостью, так и в сторону физического лица, препятствующего проведению процедуры. Подача исков – не редкость, так как в данном случае, сталкиваются имущественные интересы граждан.

В исковом заявлении лаконично формулируют причину подачи иска и предмет взыскания, то есть право на размен, которому препятствуют совладельцы или третьи лица.

После изложения обстоятельств, перечисляют причины и юридические основания, допускающие проведение процедуры на основании интересов истца. В завершение излагают просьбу, обращённую к суду, о признании иска и разрешении осуществить размен на обозначенных в заявлении условиях.

Решение суда определяет способ сохранения интересов сторон и защищает права лиц, основываясь на нормах законодательства. Если иск отклонён, интересы заявителя аннулируются и участники договариваются на основании новых гражданско-правовых норм.

С чего начать

Начало процедуры требует определения дома, в котором расположена жилплощадь, как правоспособного вида недвижимости, которое:

• не внесено в список аварийного жилья;
• не внесено в приказ о сносе дома.

Целесообразнее делить приватизированное жильё.

Если позиция граждан принципиальная, стоит обратиться в местный исполком с заявлением. Вполне вероятно, что в уполномоченном подразделении существуют сведения о лицах, подходящих под кандидатуры для решения жилищного вопроса.

Если такого информационного резерва нет, придётся заниматься поиском вариантов самостоятельно, но после того, как исполком утвердит заявление.

При оформленном в собственность помещении, процесс сразу стоит начинать с поиска вариантов размена. Для этого следует задействовать:

• средства массовой информации;
• информационные агентства региона, куда планируется переезд;
• Online сервисы.

Компании, работающие на рынке недвижимости, иногда занимаются подбором таких клиентов. У них могут оказаться в доступе данные о семьях, желающих съехаться в одну квартиру. В определённых случаях, опытные риэлторы выстраивают цепочку сделок, которые позволят осуществить разъезд.

Преимущество обращения в компанию в том, что здесь будет проверена документация и, в определённой степени, гарантирована чистота сделки.

Документы для размена квартиры

Подготовка документации предваряет действия по размену квартиры. Для этого требуется провести инвентаризацию и взять справку из БТИ. Если проведена несанкционированная перепланировка, нужно её легализовать и получить технический план с экспликацией.

К числу требуемых правоустанавливающих документов относятся:

• договора о получении права владения недвижимостью;
• свидетельство о наследовании;
• свидетельство о приватизации;
• договор социального найма помещения.

К ним прилагается свидетельство о праве собственности.

Кроме этого, потребуется:

• согласие супруга и совладельцев;
• справка, подтверждающая отсутствие ареста и обременений;
• выписка из домовой книги;
• справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по платежам.

На основании этой юридической базы, после нахождения подходящего варианта, производят оформление гражданско-правовых отношений, допускающих разъезд граждан.

Начисление налога

При начислении налога на размен квартиры, к сторонам применяются условия, предусмотренные для сделок купли-продажи, что констатирует статья 567 ГК РФ.

Если объекты, предоставляемые к процессу каждой из сторон, находились в собственности менее 3 лет, они подлежат налогообложению. Расчёт производится от цены такого объекта, за вычетом 1 миллиона рублей. То есть, со стоимости, превышающей 1 миллион, высчитывается 13% в счёт уплаты налога. Стоимость объекта указана в справке из БТИ.

Совершение сделки предусматривает начисление имущественного налогового вычета с суммы, указанной в сведениях из БТИ. Оно допустимо для лиц, которые ранее данным правом не воспользовались.

Если был начислен налог со сделки (НДФЛ) – допустимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства с просьбой провести налоговый взаиморасчёт. То есть погасить НДФЛ положенным имущественным вычетом.