Сделки с коммерческой недвижимостью

Проведение сделок с коммерческой недвижимостьюЗдания и помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, допускают отчуждения в результате проведения имущественных сделок.

Главное положение в определении типа недвижимости занимают такие характеристики как его функциональное назначение, допускающее использование в соответствии с целями приобретателя, а так же – его площади и место расположения в общем контексте градостроительного плана или производственных площадей.

Тип недвижимости играет роль при определении типов сделок, которые рассматриваются как совокупность приобретаемых преимуществ, расширяющих сферу влияния предпринимателя на рынке услуг. Это говорит о том, что приобретаемые здания или помещения требуют соответствия типу предпринимательства и роду бизнеса, для которого они предназначены.

Таковые определяют сегмент рынка, выделяя следующие типы отчуждения объектов:

К объектам данного вида, допускающим переход прав посредством проведения имущественных операций, относятся здания, иные строения и помещения, указанные в нормативных сведениях:

  1. СП 118.133330.2012 – свод правил, распространяющийся на общественные здания и сооружения.
  2. СНиП 31-06-09 – нормативы, предъявляемые к помещениям, предназначенным для обслуживания населения.

Покупка обозначенного имущества определяет возмездный вид перехода прав, который предусматривает расчёт с собственником объекта,  в том числе – при оформлении кредита и залога.

По завершении расчёта с собственником, а в случае кредитных обязательств – с кредитором, объект полноценно переходит во владение покупателя (см. Прекращение залога).

При найме право использования строения переходит на условиях составленного контрагентами договора аренды. Оно не даёт разрешения на распоряжение помещением по усмотрению владельца нанимателя.

При оформлении лизинга положение меняется. Арендатор выплачивает предусматриваемую договором лизинга сумму аналогично арендной плате. Но по завершении выплат имущество переходит в его собственность. При этом учитывается степень износа здания, амортизация и т.п.

Особенности

Ряд параметров нежилых помещений, относящихся к видам коммерческой недвижимости, принципиально отличается от жилой собственности (см. Жилое помещение и пределы его использования).

Соответственно, традиционное понимание гражданско-правовых действий с квартирами не допускает их в качестве аналогов процедур, проводимых  с нежилой собственностью (см. Перевод жилого помещения в нежилое). Принципы и подходы, при работе с ними, различны.

В первую очередь это правило относится к земельной собственности. Территории, на которых  расположены здания, в отличие от земель жилого сектора, требуется оформлять в собственность или в аренду. Право постоянного (бессрочного) пользования здесь утрачивает силу.

Так же важно отличать коммерческую недвижимость от индустриальной. Помещения, расположенные в индустриальных зданиях допускают применения только на производстве, предприятии, к которому они относятся.

Для их участия в бизнесе, требуется специальная регистрация в ЕГРП, с передачей сведений в налоговую инспекцию о получаемых доходах.

Соответственно, право аренды на данные помещения окажется недействительным. Так же недопустимо выставлять таковые на торги.

Читайте также:  Односторонние сделки с недвижимостью

Перевод объекта в коммерческий фонд требует его функционального соответствия требованиям, предусмотренным, для зданий и помещений, использующимся в данном контексте. Здесь требуется пройти дополнительные освидетельствования по качеству освещения, обеспечению теплом и т.п. От места расположения здания зависит его рентабельность в ведении бизнеса, что не играет роли для индустриальных объектов.

Покупатель или арендатор после заключения договора перехода прав смогут использовать приобретённый объект только по его целевому назначению (ст.615 ГК). Если для покупателя появится возможность внесения изменений в правовой и функциональный контекст использования приобретённого имущества, то арендатор не вправе вносить данные изменения.

Проверка объекта

Проверка объектаИсходя из специфики гражданских отношений, допускающих приобретение коммерческой недвижимости, подготовка к её приобретению и выбор достойного варианта может продлиться достаточно долго.

Но торопливость и ненадлежащее внимание к процедуре могут привести к юридическим и финансовым последствиям, которые допустимо предотвратить только при предварительном осмотре. Здание или помещение следует не только внимательно осмотреть внутри и снаружи, выявляя технические неполадки (см. Проверка квартиры при покупке).

Главное – проверка его правоспособности, что определяется на основании анализа пакета имеющейся у правообладателя документации.

Имеющаяся документация указывает на перспективу «юридической чистоты» сделки, выявляет недочёты в оформлении недвижимости, что даёт покупателю следующие преимущества:

  • Гарантию безопасности вступления в имущественные права и защиту от недобросовестных действий контрагента.
  • Допустимость снижения цены за счёт выявленных недочётов в оформлении собственности.
  • Определение объёма работ по оформлению документации, связанной с имеющимися недочётами.

Поэтому при проверке целесообразно пригласить юриста, имеющего практический опыт работы с недвижимостью.

Главное условие – отсутствие личной заинтересованности, в отличие от риэлторов, которые стремятся навязать сделку, без тщательной проверки.

Проверить следует:

  • Надлежащее оформление здания или помещения – в качестве нежилого и предназначенного для коммерческой деятельности.
  • 0формление земельного участка в собственность или аренду. Уточнить категорию земель и допустимость планирующейся коммерческой деятельности – целевому назначению участка (см. Проверка земельного участка при имущественной сделке).
  • Официально оформленное и удостоверенное в уполномоченных инстанциях согласие на переоборудование или перепланировку здания или помещений.
  • Проверка несанкционированных строений и пристроек, использующихся в роли складов или технических подсобок. Каждое строение, расположенное на территории, требует как внесения в план, так и регистрации в Росреестре, так же как и вид права на землю.
  • При покупке требуется проверка действующих договоров аренды на приобретаемые площади, с условием аннулирования таковых. Кроме случаев, когда покупатель заинтересован в арендаторах.
  • Отсутствие – ареста, залога и иных обременений.

Целесообразно добиваться устранения обнаруженных недочётов.

Исключением являются ситуации, когда владелец существенно снижает стоимость, а покупатель даёт отчёт в том объёме правовых процедур, которые ему потребуется провести самостоятельно.

Проверка сторон сделки

Не менее существенную роль играет правоспособность субъекта, то есть сторон гражданско-правового договора, которыми выступают:

  1. продавец и покупатель;
  2. арендодатель и арендатор.
Читайте также:  Оспоримые и ничтожные сделки

В данную систему не вписываются как банк, при подаче заявки на кредит, так и страховая компания, при обращении к услугам таковой. Обозначенный субъект не признаётся стороной договора при переходе имущественных прав. Он устанавливается специальным контрактным условием.

Главным образом требуется проверять правоспособность, продавца, и покупателя. Требуется выявить, является ли юридическое лицо, вступающее в имущественные отношения, правоспособным. такое подтверждение регламентировано пакетом документации, зарегистрированной в сведениях ЕГРП (см. Выписка из ЕГРП).

Правоспособность определяется как в общем контексте, так и по отношению к конкретной сделке. Если сделка крупная – недопустимо игнорировать положение п.1 ст.46 Федерального закона № 14-ФЗ, принятого 8.02.98 г., который оглашает правило проведения имущественных сделок в крупном размере, не допускающих превышения 25% имеющегося в распоряжении ООО, уставного капитала. Объём финансирования определяют на основании бухгалтерских отчётов за предшествующий год.

Контрагенты обязаны представить уставную документацию, оформленную по установленным правилам.

В ином случае допускается признание таковых неправоспособными и не имеющими доступа к формированию имущественного базиса.

Если в интересах стороны договора действует представитель, от него потребуется:

От продавцов – физических лиц, в роли которых выступают индивидуальные предприниматели, потребуется нотариально удостоверенное разрешение супруга, если имущество приобреталось в условиях совместного, официально зарегистрированного брака.

От них же потребуется нотариально удостоверенные разрешения совладельцев имущества, если оно оформлено в совместное долевое владение.

Заключение сделки и расчёты

Заключение сделки и расчётыПосле проверки правоспособности сторон и определения функциональных и юридических характеристик объекта, возникают условия для оформления перехода прав. По преимуществу вначале составляется предварительный договор купли-продажи (ПДКП),  соответственно с действием п.1 статьи 429 ГК РФ.

На основании ПДКП вносится авансовый платёж или задаток, который гарантирует удержание недвижимости за потенциальным покупателем, снятие объекта с торгов и отказ иным лицам, притязающим на его приобретение.

ПДКП не подлежит регистрации, его правоспособность имеет силу до момента составления купчей. Поэтому недопустимо требовать полной оплаты за приобретаемый объект на основании его заключения.

Так же не допускается выплачивать полную стоимость, не заключив основного договора, так как в случае срыва сделки или недобросовестности продавца, вложенные инвестиции останутся в пользовании недобросовестного контрагента, без права приобретения недвижимости.

В ПДКП вносят существенные положения, которые:

  • определяют условия проведения сделки;
  • назначают сроки проведения;
  • фиксируют оговоренную стоимость;
  • вносят сумму аванса.

Допускается вносить иные сведения, имеющие отношение к процедуре. К числу таковых относятся замечания и недочёты в правовом оснащении объекта, которые продавец обязался устранить.

В обозначенный срок контрагенты, при помощи юриста или риэлтора заключают основной договор, который вменяет сторонам произвести взаиморасчёты:

  1. Продавец (арендодатель) передаёт право распоряжения актом приёмки, составленным на материальное имущество и юридическую документальную базу.
  2. Покупатель передаёт деньги или ценные бумаги, на сумму, установленную положением договора.
Читайте также:  Рейдерский захват квартиры

Крупные сделки предполагают передачу денег в присутствии юриста, нотариуса или иных уполномоченных лиц, которые в случае расторжения договора представят свидельские показания. Кроме этого требуется обязательное подтверждение передачи платежа.


Иногда продавцы требуют от покупателей передачи установленной суммы денег нелегальным способом.

Они указывают в купчей сумму, отличающуюся от переданной продавцу стоимости, в сторону существенного уменьшения. Скрывая реальные доходы от налоговой инспекции, они лишают имущественных гарантий покупателей недвижимости (см. Занижение стоимости квартиры).

При расторжении договора или отказе в регистрации, путём признания сделки оспоримой (ничтожной), возникнут условия реституции, в результате которых объект и право владения им, возвратятся к продавцу, а покупатель получит только сумму, указанную в купчей.

По преимуществу суды отклоняют иски обманутых, таким образом, покупателей, признавая их осознанные действия по занижению стоимости – недобросовестными. Иные ситуации допускают вменение сторонам уголовных санкций за налоговое преступление.

Регистрация коммерческой недвижимости

После оформления сторонами купчей, её требуется зарегистрировать. Регистрация проводится в территориальном Управлении Кадастровой палаты.

Здесь оформят право собственности приобретателя объекта, сведения, о чём внесут в учётные записи государственного кадастра.

В Москве данную услугу представляет Главное управление федеральной регистрационной службы.

Проведение процедуры происходит при предъявлении следующей документации:

  • Стороны предъявляют нотариально удостоверенные доверенности, констатирующие правоспособность участия в регистрационных действиях на соответствующий объект. Исключение составляют индивидуальные предприниматели.
  • Гражданские паспорта участников.
  • Три экземпляра составленных и подписанных договоров купли-продажи.
  • Нотариально удостоверенные копии учредительной документации сторон. Устав в форме оригинала.
  • Справка о внесение в реестр ЕГРП, если учредитель оформил уставную документацию до 07.02 г. В иных случаях подтверждение не требуется.
  • Выписка из реестра регистрации юридических лиц.
  • ИНН покупателя и продавца.
  • Протокол (копия протокола) общего собрания с вынесенным решением о приобретении данного объекта, подписанная Советом директоров учредителя.
  • Кадастровый паспорт здания или помещения.
  • Экспликация БТИ.
  • Правоустанавливающая документация о собственности на недвижимость, документация на земельный участок.
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины, которая составляет 22 тысячи рублей.

Обозначенная документация передаётся в окно регистрирующего органа под расписку, после чего проводится учёт приобретённой недвижимости. По завершении оформления стороны оповещаются о готовности документации и приглашаются для её получения.

Кроме этого, дата повторного визита указывается в расписке и озвучивается.

Сроки регистрации составляют 1 календарный месяц.

Только после внесения указанных сведений в информационный банк государственного кадастра недвижимости, что констатирует полученное свидетельство о собственности, договор вступает в силу, а новый владелец приобретает полноценное право распоряжения недвижимым имуществом.


Читайте также:

  • Аренда нежилых помещенийАренда нежилых помещений Правообладатель объекта, относящегося к нежилому фонду, вправе сдавать его в аренду, используя недвижимость в коммерческих целях.Такие действия допустимы как для физических, так […]
  • Раздел земельного участкаРаздел земельного участка По решению собственника, земельные участки (ЗУ) допустимо объединять в один или разделять на несколько.Данную операцию с землёй проводят тогда, когда владельцы одного участка […]

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться на
avatar
wpDiscuz