Альтернативная сделка с недвижимостью

Купля продажа квартирыАльтернативная сделка – это гражданско-правовая процедура приобретения недвижимости, обусловленная созданием цепочки имущественных действий. Характеризуется привязанностью приобретения одного объекта к сбыту другого.

Проводится за счёт финансовых вложений, полученных с продажи – в покупку недвижимости. Вовлекает в процедуру нескольких участников, предлагая варианты имущественной созависимости. Не противоречит условиям, предъявляемым Гражданским кодексом (гл.9) РФ.

Аналоги подобных гражданско-правовых действий уходят корнями в законодательство советских времён, когда единственно допустимыми процессами работы с недвижимостью оказывались варианты непосредственного обмена квартирами, совершающиеся их правообладателями.

В настоящее время используются в виду дефицита финансовых возможностей субъектов, для приобретения квартиры или иной недвижимости.

Современный рынок недвижимости допускает проведение мены. Но её эффективность снижена в сравнении с возможностями, получаемыми от приобретения. Число клиентов при покупке и продаже жилья существенно увеличивается в сравнении с обменом. Одновременная продажа становится гарантом проведения взаиморасчётов, компенсируя недостающую для покупки объекта сумму средств.

Регистрация правообладания в Росреестре предусматривает одновременную постановку на учёт, после которой проводятся взаиморасчёты между контрагентами, не затрагивающие альтернативщика.

Купля продажа квартиры

Приобретение квартиры обозначенным способом отражает универсальные характеристики этой процедуры.

Покупатели занимаются поиском подходящего жилья, одновременно выставляя на торги старую квартиру. Им требуется скоординировать по времени моменты нахождения готовых вариантов приоритетных для приобретения квартир, с наличием клиента на покупку собственной квартиры.

Возникают отношения купли продажи, по типу обмена квартирами. Они отличаются от процесса мены, который требует предоставления большего пакета документации и представляется наиболее хлопотным. А в случае неравноценности объектов – дополнительных действий с денежной компенсацией.

Альтернативная форма передачи прав состоит из двух совмещённых процедур для каждого владельца, участвующего в ней.

При этом цепочка допускает прерывания на контрагентах, совершающих имущественную сделку с ним.

Такое возможно, если покупатель старой квартиры заплатит наличными или получит кредит в банке, а продавец помещения, в которое вселяются участники указанных правоотношений, положит вырученные деньги на депозитный счёт или распорядится иным образом, не вкладывая их в приобретение недвижимости. Такие случаи считаются наиболее приемлемыми с точки зрения агентов рынка недвижимости.

Если правовая цепочка складывается из двух или трёх альтернативных сделок – процедура усложняется. Каждому участнику процесса требуется набор вариантов. Заинтересованным лицам следует держать обратную связь друг с другом практически постоянно, обговорив условия возврата аванса, оплаченного в виде гарантии за удержание объекта до момента сделки.

Читайте также:  Представительство при сделках с недвижимостью

Созависимость данной ситуации приводит к тому, что каждое из звеньев имущественной операции требует полноценного функционирования. Участник, выпавший из процесса, приводит к разрыву всей правовой цепочки.

Так же дополнительные организационные действия предстоят альтернативщикам, меняющим населённый пункт или регион проживания.

В этом случае предусматриваются уступки по фактическому вступлению в права на жилплощадь, с целью допустимости проживания на момент оформления документации в Росреестре.

Ипотека

По преимуществу, такие операции совершают с целью улучшения жилищных условий. Это означает, что приобретаемое помещение потребует дополнительных вложений, после продажи старого жилья.

До момента совершения купли приобретателю нужно согласовать с банком вопрос об инвестировании его покупки (см. Квартира в ипотеку). Кредитору так же потребуется время для проведения мониторинга эффективности вложений и кредитоспособности клиента.

Подписание договора об ипотечном кредитовании следует уложить во временной промежуток проведения сделки с недвижимостью.

Получается симбиоз не двойной, а тройной гражданской ответственности перед различными субъектами правовых отношений. После одобрения банком кредита, доступ к банковскому продукту сохраняется на протяжении четырёх месяцев.

Если в течение этого времени альтернатива не представится, заинтересованное лицо попадёт в условия форс-мажора. Это повлечёт разрыв в уже сложившихся договорённостях между участниками.

Если стороны одновременно оформляют кредит на приобретение нового жилья, следует воспользоваться одним и тем же банком. Это связано с местом оформления договора купли ипотечной квартиры, которой является банк.

Риски альтернативной сделки с недвижимостью

Риски альтернативной сделкиПри одновременном проведении процедуры приобретения жилья, с продажей старого жилого помещения, требуется тщательно подготовить пакет документации для продажи и подобрать для приобретения объект, укомплектованный документацией полностью.

Иначе переданные (полученные) в качестве залога деньги утратятся безвозвратно (ст. 381 ГК РФ), если купчая не пройдёт регистрацию в Росреестре. Альтернативщик подвергается опасности попасть в данную ситуацию с двух сторон.

Риски усиливаются усложнённостью организации данной процедуры, если не удастся свести заключение обоих договоров по времени.

Срыв процедуры покупки повлечёт отсутствие регистрации по месту жительства, в момент снятия с регистрации по старому адресу.

Для контрагента появляется риск отказа продавцов от выписки, если сделка по покупке, предусматривающая прописку с одновременной выпиской, будет признана оспоримой (см. Как принудительно выписать человека из квартиры).

Читайте также:  Сделки с коммерческой недвижимостью

Иногда альтернативную куплю продажу разрывают по времени. Срыв покупки квартиры после запланированной продажи старой, допускает риск остаться без жилья. Альтернативщику придётся оплачивать съёмное жильё до момента нахождения нового варианта покупки, расходуя вырученные денежные средства. Особенно остро риски скажутся на финансовой благонадёжности семьи при переезде в другой город.

Если приобретение жилья признается судом оспоримой сделкой в силу титульных прецедентов или по иным причинам, альтернативная процедура правопреемства приобретёт вид стандартной продажи квартиры, получая её недостатки, но лишаясь таких преимуществ, как более свободный выбор из максимального числа доступных вариантов.

Этапы альтернативной сделки с недвижимостью

Заинтересованному лицу следует определиться с причинами притязаний на альтернативный вариант покупки. Взвесить преимущества, которые планируется получить. Попытаться предусмотреть риски, которые могут выявиться в случае незапланированных и не зависящих от воли инициатора, обстоятельств.

Проработав план, целесообразно провести мониторинг путём сверки стоимости продаваемой квартиры и той, которая планируется в итоге.

Подготовив пакет документации, требующийся для сбыта объекта, можно выставить квартиру на торги. Иногда целесообразно обратиться в компанию по торговле недвижимостью или риэлтору. При желании – заняться поиском вариантов самостоятельно.

Если владелец проводит сбыт собственными усилиями, стоимость жилья определяется по аналогии с равнозначными объектами, выставленными на торги в районе расположения дома собственника.

Главная задача – найти покупателя, готового рассчитаться деньгами, а не посредством аналогично проводимой сделки. Допустимо вступить в контакт с альтернативщиком, при условии наличия покупателя на его квартиру.

Договорившись о продаже жилья, следует составить предварительный договор и получить аванс, положенный с учётом гарантий сохранения права продажи претенденту (ст.380 ГК РФ). После чего следует, не затягивая по срокам, подбирать вариант приобретения жилья.

С контрагентами сделки следует заключить договор о снятии с регистрационного учёта после прописки в новом жилье.

Если в помещении прописаны дети, целесообразно подобрать промежуточный вариант прописки, выписавшись к родителям, родственникам или знакомым, во избежание действия статьи 292 ГК РФ.

Найдя недвижимость для приобретения, требуется проверить её чистоту. Это можно сделать:

Читайте также:  Мнимые сделки с недвижимостью

После проведения экспертизы, заключается гражданско-правовой договор. Альтернатива предусматривает одновременное подписание договоров сторонами.

Если договор определяет сделку равноценной – контрагенты проводят взаиморасчёты, исключая из финансовой схемы заинтересованное лицо. По преимуществу используется банковская ячейка, куда покупатель старой квартиры кладёт деньги, а продавец нового жилья забирает их после регистрации.

Если новая недвижимость стоит дороже, деньги доплачиваются в требующейся сумме переводом, передачей в присутствии свидетелей или кладутся в другую банковскую ячейку.

После подписания договоров и проведения взаиморасчётов, объекты передаются актом приёма-передачи. Возникает фактическое владение объектами.

Начисление и оплата налога

Начисление и оплата налогаЕсли проданная недвижимость находилась в собственности менее трёх лет, а её стоимость превышает один миллион, продажа облагается налогом (ст.567 ГК РФ, 217 НК РФ). Он составляет 13% с суммы, превышающей миллион.

Если владелец пользовался объектом в течение трёх лет, НДФЛ не предусматривается.

За приобретённую недвижимость заинтересованное лицо вправе затребовать имущественный вычет. Для этого требуются условия:

Имущественный вычет предусматривает возврат 13% стоимости приобретённого жилья. Выдаётся по распоряжению УФНС РФ, после подачи заявления и выдачи разрешения на возврат. Начисляться может за предшествующие и последующие налоговые периоды, из размера уплачиваемого государству налога.

Если проданная недвижимость находилась во владении менее трёх лет, допускается проведение налоговых взаиморасчётов.

Заявитель запрашивает в отделении ФНС разрешение на покрытие взимаемого за сбыт жилья НДФЛ, за счёт предусмотренного имущественного вычета.

Преимущества и недостатки альтернативной сделки с недвижимостью

В число преимуществ проведения альтернативной сделки входят:

  • Короткий по времени срок организации переезда в новое жильё.
  • Сохранение финансового ресурса семьи за счёт аналога мены объектами недвижимости, допускающими непосредственное вступление в фактическое владение.
  • Гарантии приобретения жилья, предоставленные договором сторон.
  • Допустимость использования кредитных средств.
  • Гарантия проведения взаиморасчётов между контрагентами сделок.

В качестве недостатков можно выделить:

  • Сложность организации процедуры, взаимная зависимость участников друг от друга.
  • Зависимость договорённостей от ситуаций, складывающихся у контрагентов.
  • Повышенная степень рисков при вмешательстве объективных обстоятельств.
В силу обстоятельств, способствующих форс-мажору и требующих повышенного внимания при организации альтернативной сделки, покупка таких квартир может представляться привлекательной за счёт снижения стоимости жилья приблизительно на 10% в сравнении со стандартными видами продаж.

Читайте также:

  • Виды сделок с недвижимостьюВиды сделок с недвижимостью В целостном контексте Гражданско-правовых отношений выделяется способ перехода прав на объекты в результате имущественных соглашений.Она регламентирована главой 9 ГК РФ. Рынок […]
  • Налоговый вычет при покупке квартирыНалоговый вычет при покупке квартиры Ежегодно граждане РФ приобретают миллионы квадратных метров недвижимости. И многие даже не подозревают, что имеют право на возврат части вложенных средств за счет государственной […]

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться на
avatar
wpDiscuz