Представительство при сделках с недвижимостью

Представительство и сделки с недвижимостьюПредставительство – это регламентированный законодательством вид замещения или посредничества правообладателя при проведении имущественной сделки с недвижимостью и иных видов работ, предваряющих сделку.

Создаётся с целью ходатайства одного лица в отношении интересов другого, перед третьими лицами. Характеризуется действием статьи 185 ГК РФ. Допускается на всех этапах работы с объектами собственника, в зависимости от формы представительства.

Разделяется на добровольное и обязательное замещение, которое регулируется статусом правообладателя и способом передачи доверительных прав.

Добровольное посредничество оформляется нотариально, подразумевая передачу прав для совершения гражданско-правовых действий:

Представитель может оформить договор долевого участия (ДДУ), предварительные контракты и соглашения. Его участие в производстве процесса не ограничивается ничем, кроме усмотрения заинтересованного лица, в интересах которого проводится оформление квартиры, комнаты или иного имущества.

Обязательное замещение возникает при необходимости определённых действий со стороны собственников и иных заинтересованных лиц, не способных в силу состояния здоровья или отсутствия, выполнить их самостоятельно.

Кроме этого подобный статус требуется при условии оформления недвижимости неправоспособных лиц в силу:

  • Возрастных ограничений, при недостижении возраста 14 лет, после которого субъект допускается к решению имущественных вопросов с согласия уполномоченных лиц.
  • Иногда – при недостижении возраста 18 лет, если не получено разрешение на эмансипацию.
  • При признании лиц недееспособными или ограниченно дееспособными, на основании решения суда.

В отношении данных граждан, посредник может создать, изменить или прекратить права доверителя. Его действия регламентированы статьёй 182 ГК РФ.

Распоряжение недвижимостью передаётся нотариусу на основании составленного завещания или на том же основании – душеприказчику (ст.1135 ГК РФ) в случае смерти собственника или при его признании безвестно отсутствующим, по решению суда.

Представительство и доверенность при сделках с недвижимостью

Полномочия лица, замещающего правообладателя недвижимости, основаны на предоставлении документации, в которой указываются действия, делегируемые доверителем в сторону поверенного.

Они устанавливаются перечнем в документации на право проведения тех или иных действий и могут ограничиваться сбором бумаг на объект, если посредничество разовое. Так же допускают полноправного распоряжения квартирой, частным домом или земельным участком. Такие полномочия предоставляются при оформлении генеральной доверенности на объект.

Читайте также:  Мнимые сделки с недвижимостью

Иногда передача генеральной доверенности становится альтернативой имущественной сделки. Так как, получив данное удостоверение, лицо вправе провести в отношении указанного в документации объекта, любые процедуры по переходу имущества выбранному лицу.

Кроме генеральной, составляются специальные и разовые доверенности.

На основании специальной, сотрудник компании получает полномочия действовать в интересах работодателя, а разовые бумаги оформляют для проведения одного санкционированного действия.

Они выдаются только в нотариальной конторе и удостоверяются нотариусом. Нотариальное удостоверение требуется для официальных бумаг этого вида во всех случаях, кроме:

  1. Выданных военнослужащим, находящимся в воинской части, удалённой от мест городской инфраструктуры или военнослужащим, находящихся на излечении. Они действительны за подписью начальников части, госпиталя и т.п. и при заверении печатью учреждения.
  2. Для лиц, находящихся в заключении в исправительных колониях или тюрьмах, подписанные начальником учреждения и скреплённые печатью.
  3. Находящимся в специальных социальных учреждениях гражданам, проходящим реабилитацию в социально-медицинских центрах, предоставляют бумаги за подписью начальников и главных врачей, скреплённые печатью.
  4. Специалистам, уполномоченным на проведение профессиональных или коммерческих действий в интересах юридического лица. Они действительны за подписью руководителя и главного бухгалтера, при проставлении гербовой печати организации.

Срок действия таковых – 3 года (ст. 186 ГК).

Его определяют на основании даты, указанной в содержании текста. Без её указания, документ недействителен. В течение этого срока отменяются при необходимости, только нотариально.

На обозначенных основаниях допускается передача недвижимости управляющему, который вправе осуществлять надзор за имуществом и действовать в интересах собственника.

Представительство без полномочий при сделках с недвижемостью

Повсеместно складывающиеся ситуации требуют участия третьих лиц, действующих в интересах собственника или иного гражданина. Таковыми считаются услуги, которые предоставляются без официальной передачи полномочий.

В отношении к недвижимости замещать собственника допустимо только по его просьбе и без проявления инициативы.

Например, владелец домика в деревне проживает в другом регионе, ключи от дома он оставляет соседке для присмотра. Если она, не имея полномочий, заселит на лето дачников, не уведомив об этом владельца, она не допустит прямого нарушения, но её действия не приобретут юридической силы, если владелец сочтёт их нарушением его имущественных прав.

Не одобренные гражданином действия, направленные в сторону его имущественных интересов, рассматриваются нарушением, если он не признает их соответствующими собственным интересам (ч.1 ст.183 ГК).

По преимуществу, в таких случаях вопрос касается передачи денег, вырученных с аренды его дома.

Читайте также:  Альтернативная сделка с недвижимостью

Иногда арендаторы помещения подселяют дополнительных жильцов на арендуемую площадь. Если такое действие не санкционировано собственником, оно относится к виду распоряжения имуществом третьих лиц без полномочий (см. Субаренда квартиры).

Представители несовершеннолетних при сделках с недвижимостью

Представители несовершеннолетнихЗаконными уполномоченными лицами, выступающими в интересах детей, не достигших возраста 18 лет, являются родители или усыновители (ст. 37 ГПК РФ).

Они обязаны обеспечить и организовать жизнеобеспечение детей таким образом, чтобы жизненно важные процессы протекали в установленных обществом нормах, в соответствии с семейным и гражданским законодательством.

Для защиты интересов родных или усыновлённых детей не требуется оформления официальной документации. Проведение процедур гражданско-правового характера основано на предъявлении паспорта и свидетельства о рождении ребёнка.

Их полномочия отменяются при ограничении в родительских правах или лишении родительских прав, на основании судебного решения.

При этом имущественные права детей сохраняются, а распоряжение ими в интересах детей делегируется органам опеки.

Органы опеки так же допускаются в качестве контролирующей инстанции к выдаче разрешения на проведение сделки:

Опекуны и попечители при сделках с недвижимостью

Опекуны и попечителиКроме органов опеки и попечительства, непосредственно осуществляющей контроль и надзор за соблюдением интересов социально незащищённых лиц. Отдельным группам граждан и несовершеннолетних назначаются опекуны и попечители.

Опекуны назначаются малолетним гражданам и людям, признанным недееспособными по решению суда на основании медицинского освидетельствования. К таковым относят психически неполноценных людей, которые не могут самостоятельно анализировать происходящее и отвечать за собственные поступки.

В эту же группу входят инвалиды, не способные обеспечить собственные потребности самостоятельно в силу физической ущербности.

Опекуны не только ухаживают за ними, но и распоряжаются их имущественными вопросами, в том числе, связанными с оформленной на недееспособных лиц недвижимостью.

Действия с недвижимостью допустимы при предъявлении:

  • свидетельства об опеке;
  • разрешения от органов опеки и попечительства;
  • последующего отчёта перед органами опеки.

Попечительство назначается в случаях частичной дееспособности:

  • если заболевание не требует признания гражданина недееспособным;
  • для наркозависимых больных, страдающих алкогольной зависимостью;
  • подросткам 14 до 18 лет.

При сделках с недвижимостью допускаются действия по инициативе собственника, которые проходят в присутствии попечителя, при удостоверении правоустанавливающей документации его подписью. Так же запрашивается разрешение от уполномоченных органов, с предоставлением последующего отчёта.

Читайте также:  Рейдерский захват квартиры

Опекунство и попечительство устанавливаются по заявлению родственника или иного заинтересованного лица.

При этом допускается проживание на жилой площади недееспособного или частично недееспособного, за которым осуществляется досмотр и уход (см. Договор ренты).

Требования к представителям, их полномочия

Отношения между доверителем и поверенным складываются по различным критериям: от родственных связей, до дружеских симпатий и признания профессионального опыта лица, которому делегируют полномочия.

Особых требований со стороны законодательства к выбору претендента на посреднические юридические услуги, не предусматривается.

Согласно статье 49 ГПК РФ, таковым является физическое лицо, при соответствии требованиям:

  • правоспособности;
  • дееспособности;
  • оформление прецедента передачи полномочий.
По преимуществу, если уполномоченные не являются родителями (усыновителями) несовершеннолетних детей или опекунами (попечителями), то за помощью обращаются к родственникам или знакомым, чья компетенция и добросовестное отношение не вызывают сомнений.

В иных ситуациях посредниками в имущественных сделках выступают риэлторы или юристы, практикующие данный вид услуг.

По регламенту от уполномоченного лица, участвующего в оформлении недвижимости или оспаривающего взыскание собственника в суде, юридического образования не требуется. Не регламентировано даже наличие диплома о высшем образовании, не играет значение и опыт работы в данной сфере. Главное – взаимное понимание интересов сторон.

После выбора заместителя для участия в гражданских процедурах, связанных с оперированием собственностью доверителя, следует передать полномочия в той мере, которая соответствует интересам дела и допускает к производству назначенное лицо.

Не исключение в этом смысле так же родители (усыновители) и опекуны. В их ведении передача тех полномочий, которыми они наделены в силу обозначенного гражданского статуса. Так, мать или отец могут по усмотрению передать часть своих родительских обязательств третьим лицам.

Например, при выезде за границу на отдых с родственником, оформляется доверенность на передачу ответственности за ребёнка. То же допустимо, если родители оформляют квартиру ребёнка при привлечении риэлтора или юриста.

В нотариально удостоверяемой документации обозначены рамки полномочий: от генерального распоряжения несколькими объектами, принадлежащими доверителю, до одного конкретного действия, совершаемого в отношении одного объекта. Оно может заключаться в сборе документации на земельный участок или в проведении регистрационных действий на квартиру.

Преимущество обращения к посреднику заключается в дополнительных гарантиях, которые могут потребоваться в случае недобросовестного подхода к сделке со стороны контрагента.

Тогда он сможет представительствовать в суде, отстаивая интересы владельца жилого помещения или земельного участка.


Читайте также:

  • Отделимые и неотделимые улучшенияОтделимые и неотделимые улучшения Гражданское законодательство предусматривает возникновение споров, связанных с изменениями качественного состояния арендуемого жилья или офиса, которые регулируются статьёй 623 ГК […]
  • Аренда нежилых помещенийАренда нежилых помещений Правообладатель объекта, относящегося к нежилому фонду, вправе сдавать его в аренду, используя недвижимость в коммерческих целях.Такие действия допустимы как для физических, так […]

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться на
avatar
wpDiscuz