Договор с ТСЖ

Договор ТСЖ с жильцами – вид уставной документации, допускающий организационные действия с жильцами многоэтажного дома, по обеспечению таковых коммунальными услугами или организацией по уходу за нежилыми площадями, находящимися в совместном владении.

Определяет право жильцов организовать Товарищество по своей инициативе. По их усмотрению, как альтернативный вариант – допустимо пользоваться услугами управляющей компании (УК) (см. Формы управления многоквартирным домом).

Без заключения этого вида соглашений, действия, направленные в адрес граждан и принадлежащего им, на правах совместного владения, многоэтажного дома, не допускаются. Остальная документация уставного характера, без действующего соглашения о взаимодействии, не приобретает юридической силы.

Общие сведения

Договор с ТСЖ составляется силами инициативной группы из числа жильцов, которые регламентируют процедуру заключения. Содержит обозначение и определение:

• субъекта, в роли сторон;
• предмета (объекта);
• содержание главных положений, пунктов и подпунктов.

Заключается в двух вариантах:

• на поставку и оплату коммунальных услуг;
• на эксплуатацию здания.

Организация ТСЖ предусматривается для управления одним многоэтажным домом.

Если функции распространятся на два, три и более, зданий, учредительную документацию требуется оформлять на юридическое лицо, в роли которого выступает управляющая компания. В сравнении с ней, функции Товарищества ограничиваются рамками одного объекта, что создаёт различие в структуре текста договоров с жильцами.

Обязательно ли заключать договор с ТСЖ

Для учреждения Товарищества требуется решение собрания, где большинством голосов граждане выбирают правление, во главе с председателем, соответственно п.6 статьи 148 ЖК РФ.

Для законного функционирования учредителя в роли юридического лица, требуется получить больше, чем половину голосов числа граждан, являющихся владельцами квартир в доме, или их представителей. При получении необходимого числа голосов, учреждение ТСЖ  допустимо, без требования вступления в него, остальной части граждан.

В иных действиях, они ограничиваются от преимуществ использования организации Товарищества.

Статьёй 421 ГК РФ регламентирован добровольный характер подписания соглашения. Давление на жильцов, с целью его подписания, считается незаконным деянием и допускает рассмотрения в прокуратуре, Роспотребнадзоре, органах самоуправления и подобных им организациях, вплоть до суда.

Но в отношении к Товариществу как юридическому лицу, устанавливаются иные критерии, обязывающие правление на заключение контракта. В противном случае, действия признаются незаконными.

Договор с ТСЖ на коммунальные услуги

Порядок составления урегулирован Распоряжением Кабинета Министров РФ, принятым 6.05.11 г. Он оглашает порядок предоставления текста в двух экземплярах для ознакомления и подписания владельцами квартир.

Текст составляется в типовом варианте и не допускает изменения для отдельных граждан.

Если граждане добросовестно оплачивают поставки ЖКХ без заключения контракта, вопрос о требовании его заключения остаётся на усмотрении правления. В данном случае обе стороны не обеспечены гарантиями на случай возникновения конфликтной ситуации.

Здесь требуется указать личные данные владельца квартиры и определить его обязательства по коммунальным платежам, с установлением их объёма и формул расчёта. Так же нужно указать реквизиты учредителя и гарантии, которые он предоставляет на поставку таковых.

Как заключить договор с ТСЖ

Заключение допустимо после учреждения организации собранием жильцов и регистрации юридического лица в ЕГРП.

На собрании решается так же алгоритм подписания его сторонами. Товарищество передаёт на руки составленный и подписанный образец в 2 экземплярах. Составляется он в правлении, а подписывается председателем. Владельцы помещений подписывают их, после чего один экземпляр возвращается.

Председателю требуется дать на них исчерпывающие ответы.

Граждане вправе узнать об условиях, которые предлагают компании – поставщики. Правлению требуется подтвердить, что им найдены оптимальные варианты для решения проблем жильцов.

Для заключения соглашения, граждане пишут заявление:

1. О приёме в члены ТСЖ, с предоставлением продукта ЖКХ, предусмотренных на основании учредительной документации.
2. О поставке коммунальных услуг, с гарантией оплаты за их предоставление.

Они выбирают подходящий вариант, который не ограничивает стороны в последующем выборе. По усмотрению, допускается пересмотр заявленных предпочтений.

Как правило, договор предусматривает так же выполнение следующих видов деятельности:

• по организации технического обслуживания квартир;
• связанных с эксплуатацией здания;
• уход за придомовой территорией;
• обслуживание площадей совместного использования;
• по проведению капитального и текущего ремонта здания.

Те, кто отказался от вступления в ТСЖ, не становятся их потребителями. Но они так же обязаны содержать площади совместного использования и вносить средства для проведения требуемой деятельности, связанной с эксплуатацией и содержанием здания. Эти средства с них допущено взимать только на основании составленного договора.

Такой контракт составляется по решению, принятому собранием. Его составляют в 2 экземплярах, один из которых оставляется владельцу, а второй, возвращается в правление после подписания.

Как расторгнуть договор с ТСЖ

Соглашение расторгается в следующих случаях:

• при передаче имущественных прав на квартиру;
• при вступлении в ТСЖ;
• при отказе жильцов от услуг управляющей компании.

Если граждане совместно откажутся от возмещения расходов на поставку таковых, компании-поставщики прекратят взаимодействие с жильцами.

При продаже квартиры, граждане расторгают договор, если таковое предусмотрено учредительной документацией и пунктом контракта. По правилам, такие случаи допускают расторжения, что даёт выбор гражданам, вновь приобретшим право на помещение. У них могут быть приоритеты, отличающиеся от взглядов предшествующих владельцев и свобода выбора.

Эти случаи допускают расторжение простым письменным заявлением на имя председателя правления. Без заявлений не обойтись и в том случае, когда жильцы решат массово выйти из членства, выразив протест недобросовестной работе правления.

Но здесь заявления о выходе будет недостаточно.

Обслуживание собственников нежилых помещений

Иные владельцы не входят в число жильцов многоэтажного дома по следующим причинам:

• Изменили целевое назначение помещения с жилого на нежилое.
• Владеют торговыми или иными площадями первых этажей здания, подсобками и т.п.

Но они так же считаются потребителями, как минимум, тепла и электроэнергии  и несут ответственность за содержание здания и придомовую территорию. Им так же требуется вносить средства на обслуживание здания и придомовой территории, а заодно – оплачивать расходы коммунального хозяйства. Но заставлять их заключать контракт на поставку услуг и диктовать свои условия, недопустимо.

Если этих владельцев устраивает сотрудничество с Товариществом, они вправе воспользоваться его услугами. Если нет – допускается поиск обслуживающих компаний самостоятельно.

В этом случае им требуется согласовывать свои действия с правлением, ставя его в известность в отношении применения видов дизайна здания, эксплуатации коммуникаций, оформления придомовой территории и т.п.

Форма и содержание договора с ТСЖ

Образец договора целесообразно вначале составить в предварительном, пробном экземпляре, с указанием основных положений и входящих в них пунктов, подпунктов.

После обсуждения и принятия текста и структуры общим собранием, составляются чистовые варианты, предназначенные для написания. Иногда текст, предназначенный для подписания, выдаётся в готовом виде – составленный правлением по типовому образцу, с подписью председателя и печатью правления.

Если составляются два разных соглашения, наименование каждого контракта включает в себя только те функции, которые он несёт.

Далее определяются стороны соглашения, с указанием:

• юридического адреса учредителя;
• наименования ТСЖ;
• вида собственности, по преимуществу некоммерческое общество (НКО);
• фамилии, имени, отчества и домашнего адреса собственника помещения.

После определения сторон следуют пункты, в которых излагается специфика взаимодействия между сторонами. Пункты расшифровываются подпунктами, число которых не ограничено. Их роль – формулирование тех задач, которые вменяются к исполнению обеим сторонам.

Традиционно используются следующие пункты:

Общие положения. Здесь дают характеристики помещению, принадлежащему собственнику (седения берутся из технического плана и кадастрового паспорта). Также – характеристики нежилых площадей здания, которые требуют совместного обслуживания. Иногда обозначаются права арендаторов.

Предмет договора. Он включает перечень коммунальных услуг, которые положены для потребления, а также – услуг, требуемых для эксплуатации здания.

Права и обязанности сторон. Положения определяют действия, вменяемые сторонам к выполнению, а также указываются санкции, за неисполнение таковых.

Оплата поставляемых услуг. Учитывает способы предоставления оплаты, сроки и санкции за задержку платежей. Здесь же указывают реквизиты для перечисления денежных средств.

Ответственность сторон. Определяется, какие ситуации допустимо относить к конфликтным и устанавливают критерий нормы во взаимодействии сторон. Дают перечень возможностей решения конфликта: расторжением контракта по взаимному соглашению или возбуждением искового производства.

Срок действия договора. Определяется на основании положений, вынесенных собранием жильцов, допускает периода 1-5 лет. Распространён трёхлетний срок.

Изменение и расторжение договора. Содержит алгоритм, согласно которому допустимо изменять морально устаревшие положения и вносить новые. На основании данного пункта допускается досрочное расторжение контракта.

Разрешение споров. Указывает на право сторон достигать согласованного взаимодействия в результате переговоров или, основываясь на законодательных положениях, обращаться в суд.

По завершении изложения положений, даются реквизиты сторон, ставятся подписи и печать юридического лица.

Нюансы составления и заключения договора с ТСЖ

Следует продумать заведомо те ситуации, которые относятся к процедуре составления и заключения соглашения, но не являются типовыми.

Так как действующий контракт вменяет сторонам требование к исполнению пунктов и подпунктов, внесённых в текст, с ними нужно внимательно ознакомиться перед подписанием, на что допустимо потратить 1 месяц.

Если возникают претензии, в этот срок их требуется изложить в письменном виде председателю правления и дождаться официального ответа на претензию. Главный акцент в тексте следует сделать на качество и своевременность предоставляемых услуг, что впоследствии даст право гарантированно получать обозначенные услуги на согласованных условиях.

К подписанному жильцами экземпляру требуется приложить:

• копию паспорта;
• копию «свидетельства о собственности»;
• справку о наличии приборов учёта.

Для арендаторов целесообразно вместо свидетельства использовать копию договора аренды, удостоверенного в Росреестре.