Государственный жилищный надзор

Законодательство, стоящее на охране конституционных прав и свобод граждан, распространяет влияние на правоотношения в области владения объектами недвижимости, входящими в состав Жилищного фонда РФ.

Оно регулирует обозначенные отношения и требует соблюдения регламента правовых гарантий как в адрес физических, так и юридических лиц, участвующих в реализации жилищных прав.

Понятие надзора и контроля

В процесс владения недвижимым имуществом включаются многочисленные государственные, муниципальные, коммерческие и частные интересы. В результате взаимодействия между ними возникают не только «острые углы», но и непосредственные конфликты.

Такие конфликты не решаются на том юридическом и гражданско-правовом уровне, на котором возникли. Их корни уходят вглубь проблемы, а решение допустимо только при обращении к вышестоящим уполномоченным должностным лицам.

Понятия надзора и контроля принято дифференцировать.

Контроль требует постоянного привлечения внимания исполнителей к своим непосредственным обязанностям:

• осуществляя инспекторские проверки;
• получая отчёты;
• рассматривая жалобы;
• вменяя санкции в отношении недобросовестных исполнителей.

То есть, непосредственный исполнитель для данной системы – контролирующая организация, посредством деятельности которой, происходит включение федеральной системы надзора в унифицированный контекст гражданско-правовых отношений в области жилищного права.

Государственная организация структурирована в виде пирамидальной конструкции, являясь её вершиной. Серединное положение занимают региональные инспекции, а в основании – работа жилищных и коммунальных хозяйств и ведомств.

Какая госструктура осуществляет и регулирует нормы жилищного права

Обозначенные организации входят в состав Государственной Жилищной инспекции (ГЖИ).

Они выполняют ряд функций, которые подразделяются по виду вменяемых полномочий:

• Муниципальные органы власти проводят жилищный контроль в пределах региональной политики.
• Государство – в масштабах обеспечения исполнения положений ЖК РФ на федеральном уровне власти.

В узком смысле, определяющем конкретные виды работ, связанных с поставкой коммунальных услуг населению и нормированию работы управляющих компаний (УК), включая жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья (см. Формы управления многоквартирным домом), выделяют местные и федеральные отделения и службы ГЖИ.

Функции ГЖИ и МЖК

На уровне муниципального подчинения выполняется курирование и исполнение следующих видов работ:

• наличие лицензий;
• оформление учредительной документации;
• контроль над поставкой населению коммунальных услуг;
• проверка соблюдения сроков выполняемых работ;
• проверка качества выполненных работ;
• выявление нарушений в работе коммунальных хозяйств и УК;
• вынесение предписаний и санкций по выявленным нарушениям;
• отслеживание соблюдения (не соблюдения) компаниями вынесенных предписаний.

Целями служит организация предельно эффективного функционирования всей системы ЖКХ, ответственность за справедливое распределение позиций между владельцами квартир, управляющими компаниями и коммунальщиками. Это допускает разделить проводимые мероприятия на три типа:

Классификация признаков нарушений, которые определяют путём выявления не соответствий проводимой политики нормам законодательства, установленной на основании ЖК РФ, Постановлений правительства и систематически обновляющихся дополнениях к существующему законодательству.

Проведение плановых и внеплановых проверок управляющих компаний и иных юридических лиц, обеспечивающих коммунальными услугами население. На основании проведённых проверок – составление актов и предписаний.

Ревизия происходящих в компаниях процессов, привлечение к ответственности виновных лиц и недобросовестных исполнителей. При необходимости – подключение к производству процессов административного органа, прокуратуры, Роспотребнадзора и т.п.

Жалобы в ГЖИ

Так как Инспекция принимает жалобы от граждан в сторону ЖКХ, УК и иных компаний, обеспечивающих услугами многоквартирные дома, существует определённый регламент подачи заявлений.

Если заявитель указывает, что правление ТСЖ не проводит ремонт крыши, которая дала течь в его квартире, ему требуется указать, что он обращался в управляющую компанию единожды или неоднократно и пояснить реакцию, возникшую в ответ на обращение у уполномоченного лица (см. Договор на ремонт квартиры).

Если гражданин не обращался в УК, или председатель обещал исправить поломку, недопустимо подавать жалобу:

• без предварительного обращения в управляющую компанию;
• до завершения сроков, установленных председателем УК для ремонта.

Такие случаи мотивируют инспекторов глубоко изучать законодательство. Каждое отклонение жалобы основано на установленных нормативах использования правового ресурса ЖК РФ и ГК РФ.

Если предварительного согласования потребностей жильцов с УК или ТСЖ не произошло, вероятна переадресация жалобы в управляющую компанию или Товарищество (см. Договор с ТСЖ).

То же происходит, если председатель дал обещание устранить неполадку, но установленный срок не завершился.

Перечень проблем, с которыми граждане допускаются к подаче заявлений в ГЖИ, утверждён на правительственном уровне. Он содержит:

• Вопросы о техническом состоянии здания и составляющих его элементов. Главные проблемы определяют небезопасность его использования по назначению.
• Текущий и капитальный ремонт здания, правила его эксплуатации. Здесь допустимо отразить состояние несущих стен, крыши, фундамента и прочих элементов строения (см. Акт обследования объектов недвижимости).
• Поставка коммунальных услуг, сроки и качество предоставления таковых.
• Установление оплаты за поставку в сторону повышения, отказ в перерасчёте, недобросовестное отношение бухгалтера и (или) председателя к финансовым вопросам.
• Подозрения на хищения со стороны учредителей или исполнителей УК.

Жалоба может подаваться при личном обращении лица в местное отделение, под роспись. В этом случае требуется приложить документацию, подтверждающую нарушение и оставить контактные данные для обратной связи.

Поданные бумаги рассматриваются до 20 дней, после чего допускается поинтересоваться судьбой заявления, если по обозначенному вопросу не поступило ответа. Кроме этого документацию разрешено переслать заказным письмом с уведомлением.

Проведение контроля за ТСЖ и физическими лицами

Сведения, поставляемые в Инспекцию, иногда основаны не на подаче непосредственных жалоб, а поступают из прокуратуры и Роспотребнадзора. Иногда инспекторы участвуют в проведении консультаций или экспертизы для судебных заседаний.

Главное назначение инспекции – компетенции высокого уровня, основанные на глубоком знании законодательства ЖК и сопутствующих источников.

Обширный спектр функций, который вменяется в ответственность прокуратуры или суда, не предусматривает глубокое владение нюансами жилищного законодательства, что не позволяет сформировать экспертное мнение в отношении узких проблем, требующих квалифицированного решения.

В таких ситуациях требуются специалисты ГЖИ. Они опираются на законодательные нормы и определяют степень вины и недобросовестности, как заявителя, так и адресата обвинения.

Это главное правило, которое соблюдается инспекцией повсеместно. Предельная объективность в вынесении вердикта определяет рассмотрение прав и ответственности сторон.

К числу вопросов, которые требуют контроля не только в адрес УК, но и в сторону физических лиц, относятся:

• Признание здания аварийным, выселение граждан, которое иногда сопровождается отказом с их стороны (см. Программа переселения из ветхого и аварийного жилья).
• Нецелевое использование квартиры, незаконные и несанкционированные перепланировки квартиры или виды переустройства внутренней части помещения.
• Споры в отношении размера оплаты коммунальных услуг и задолженности по платежам.
• Отказ от содержания совместно используемых площадей здания или игнорирование данных нужд со стороны УК или НКО.
• Отказ от внесения денег на капитальный или текущий ремонт здания, непрозрачный механизм произведённых финансовых трат.
• Нарушение порядка выбора правления или председателя, инициированное одной из сторон.
• Незаконное использование совместного имущества или придомовой территории отдельными гражданами или УК.

Законы о ГЖИ

Надзор за проведением мероприятий по улучшению работы ЖКХ и управляющих компаний определяют нормы и положения законодательства. В их числе:

• ПП РФ «О Государственной жилищной инспекции», принято 26.09.94 г., под № 1086.
• Обновлённая редакция ФЗ, принята 18.07.11г., под № 242-ФЗ.
• ФЗ «О порядке обращения граждан» № 59-ФЗ, принято 2.05.06.
• Ст.7.22 КоАП, предусматривает административное взыскание за ненадлежащий уход за зданием и его эксплуатацию.
• Ст.20 ЖК РФ, оглашающая нормы государственного жилищного контроля.
• Ст.161.1 ЖК РФ о правовом статусе собрания в многоквартирном доме.

Перечисленные положения о государственном надзоре и контроле над деятельностью обозначенных организаций рассматриваются в редакции Федеральных законов:

• от 25.06.12 г. за № 93-ФЗ;
• от 25.12.12 г., за №271-ФЗ;
• от 28.12.13 г., за №417-ФЗ;
• от 21.07.14 г., за №217-ФЗ.

Эти и иные источники права определяют рамки инспектирования УК, предоставляющие коммерческие виды услуг и НКО, на основании положений, применяемых к разновидностям форм собственности.