Капитальный ремонт многоквартирных домов
Эксплуатация жилого здания подразумевает установленный порядок, на основании которого проводятся ремонтные работы.
Но наступает период, когда состояние дома требует кардинальных перемен.
Содержание:
Москва и область:
+7 (499) 110-93-68
Остальные регионы:
+8 (800) 550-59-06
Законы о капитальном ремонте
Главным фактором юридически корректного подхода к вопросу эксплуатации многоквартирного дома принято считать Федеральный закон, под № 271-ФЗ, вносящий назревшие изменения в тенденции Жилищного Кодекса по ряду вопросов.
Перечень работ
Эксплуатация здания предусматривает проведение восстановительных и текущих работ, поддержание порядка на территории.
Капитальный ремонт отличается, в первую очередь тем, что он содержит качественные перемены по улучшению состояния здания, в отличие от текущей деятельности, которая предпринимается для сохранения здания в пределах нормы, не допуская ухудшения качества.
В том числе:
- Инженерных коммуникаций, линий теплоснабжения и электроснабжения, водопроводных труб и труб для водоотвода.
- Лифтовое оборудование, пришедшее в негодность, лифтовые шахты и их фрагменты.
- Крыши, в том числе устройство (замена) вентиляции и выходов на кровлю.
- Подвальные помещения, в том числе – переоборудование.
- Фасад дома и фундамент.
Перечисленные виды деятельности устанавливают базовый уровень организации порядка. Жильцы подъезда вправе организовать налаживание и исправление выбранного ими компонента на территории площадей здания (см. Придомовая территория многоквартирного дома). Смысл в том, что финансирование работ требует привлечения различных источников.
За чей счёт проводится ремонт капитальный ремонт
Изменение структуры здания в сторону улучшения, производят, по преимуществу за счёт жильцов дома, независимо от того, являются они владельцами приватизированных квартир или пользуются ими на основании договора социального найма (см. Социальные квартиры).
Денежные средства привлекаются:
- целевыми платежами;
- из специального фонда;
- путём кредитования;
- из федерального и регионального бюджетов путём субсидий.
Иные виды работ, не входящих в перечень базовых, потребуют исключительно финансовых вливаний владельцев квартир. Они инициируются со стороны управляющей компании или актива жильцов (см. Формы управления многоквартирным домом). В этом случае решение о проведении работ принимается общим собранием под протокол, на основании которого жильцы сдают целевые взносы.
В соответствии со статьёй 168 Федерального закона, ставятся условия капитального ремонта зданий, стоящих на балансе хозяйствующего субъекта региона.
Такие многоквартирные дома требуют проведения планового мониторинга, который покажет необходимость в установленные сроки:
- реконструировать строение;
- определить под снос.
На собрании жильцы вправе принять решение о кредитовании расходов на реконструкцию здания. В случае оформления займа или кредита, государство выступает гарантом и поручителем.
Кроме этого, муниципальные органы власти вправе выделить субсидии или ссуду на восстановление здания.
А если оно находится в зоне культурного наследия или имеет отношение к памятникам культуры – реставрация должна осуществляться из соответствующих источников, выделяемых в региональный бюджет из федерального ресурса.
Главным ресурсом для финансирования деятельности по реконструкции жилых многоквартирных домов становится специальный фонд.
Фонд капитального ремонта
Этот фонд содержит средства, которые допустимо затратить на проведение работ из разряда базовых, но дорогостоящих. Изъятие средств из него производится через документально оформленный протокол собрания, прилагаемый к заявлению председателя управляющей компании.
Накапливается он из постепенных взносов жильцов. По усмотрению жильцов, при согласовании с управляющей компанией, взносы, отчисляемые в обозначенный фонд, вправе увеличиваться. Это решение принимается голосованием, с приложением протокола.
Поступая на баланс административного ресурса субъекта РФ, денежные средства накапливаются и в назначенный срок, при наступлении запланированных действий по реконструкции строения, поступают на счёт управляющей компании, отвечающей за организацию работ.
Фонд формируется:
- на счёте регионального оператора;
- на лицевом счёте по усмотрению жильцов дома.
Специальный лицевой счёт открывают в соответствии с законодательными положениями ст.175 ЖК РФ.
Владелец счёта в течение 5 дней после открытия, предоставляет сведения органу государственного жилищного надзора о способе формирования фонда, с приложением протокола, подписанного жильцами.
Если способ формирования изменился, при условии отсутствия задолженности, на основании протокола общего собрания, жильцы вправе его реорганизовать.
Отчисления
Финансовое содержание фонда складывается постепенно, благодаря вложению владельцев квартир.
После принятия административного решения о проведении капитального ремонта и опубликовании информации на официальном сайте и в СМИ, исчисления проводят, опираясь:
- на ч.2 ст.169 ФЗ № 271;
- ч. 8, ст.170 ФЗ № 271;
- ч.4, ст.181 ЖК РФ;
- ч.8, ст.156 ЖК РФ.
Параллельно им, квартплата включает наполнение баланса отчисляемыми средствами.
Оставшаяся сумма продолжает функционировать и накапливаться. К ней прибавляются выплаты процентов по задолженностям и иные средства, наполняющие счета собственников и пользователей квартир.
Получается, что каждый владелец имеет на своём счету сумму, предназначенную для восстановления здания. Однако снять со счёта эти деньги он не вправе.
При переезде в другой дом, оставшиеся деньги передаются лицу, заселившемуся в квартиру.
Прекращение отчислений в фонд происходит в момент, когда жилой дом признаётся аварийным, путём проведения мониторинга и составления акта, с указанием времени сноса (см. Программа переселения из ветхого и аварийного жилья).
То же – при уведомлении граждан о сносе строения по решению муниципальных или федеральных органов власти.
Заявление на капитальный ремонт
Жильцы вправе предоставить управляющей компании (ТСЖ) заявление о намерении отремонтировать дом или его фрагмент.
По правилам, подобные сигналы стоит обеспечить профессиональным экспертным обследованием. Если ситуация требует капитального ремонта, нужно:
- составить акт;
- принять решение на собрании;
- затребовать средства, сформированные в фонд;
- составить смету;
- заключить договор на проведение ремонтных работ.
На основании перечисленной документации, председатель управляющей компании делает заявку на возвращение средств, предназначенных на восстановление надлежащего состояния жилого дома.
После перепроверки данных, дом определяется «под снос», а средства фонда израсходуются для проведения процедуры сноса.
Составление сметы капитального ремонта многоквартирного дома
Кроме случаев, когда капитальный ремонт инициируется региональным органом власти, соответственно с проведённым мониторингом и на основании установленных в акте дат проведения, этот вопрос решают владельцы квартир.
По их решению, принятому на собрании и зафиксированном в протоколе:
- определяют перечень работ;
- утверждают смету расходов;
- устанавливают сроки проведения.
Средства фонда могли частично израсходоваться на текущие расходы по эксплуатации здания. Оставшиеся средства снимаются с лицевого счёта или со счёта регионального оператора для проведения взаиморасчётов при составлении договора подряда по проведению работ.
Тот обязан перечислить их для проведения ремонта незамедлительно. В случае отказа от возвращения средств, вопрос решается в судебном порядке.
Если средств на счету фонда недостаточно – председатель назначает собрание, знакомит жильцов со сметой и предлагает добрать недостающие денежные средства целевым вложением.
Составление договора подряда
После того как документация, в том числе – и бухгалтерская, готова к применению, управляющая компания заключает договор о проведении капитального ремонта.
Договор заключается с эксплуатационной компанией, в компетенцию которой входит, в том числе, проведение капитального ремонта зданий и сооружений. Стороны договора - председатель ТСЖ и учредители эксплуатационной компании.
В договоре указывают подробные сведения о проведении работ, данные перечнем и обеспеченные главными характеристиками. Указывают права и ответственности сторон, а также условия, при которых заключённое соглашение можно считать недействительным.
Целесообразно представить сведения на официальном сайте управляющей компании. А также – в распечатанном виде на бумажном носителе, для желающих обратиться к правлению лично.
Похожие статьи
Отправить ответ