Управление многоквартирным домом


Управления многоквартирным домом164 статья жилищного кодекса Российской Федерации четко указывает на возможные способы управления многоквартирным домом. При этом собственники сами принимают решение по результатам проведения сборов и предоставления соответствующих подписей.

Способы управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс, который был утвержден в 2010 году, определяет три способа обслуживания многоквартирного дома:

  • непосредственное управление;
  • создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
  • через сторонние компании (государственные или частные организации).

Какой из предложенных вариантов выбрать — решают жители подъезда на общем собрании.

Если речь идет о создании ТСЖ, впоследствии регистрируется некоммерческая юридическая организация, которая выступает как подрядчик при составлении контрактов на обслуживание дома.

Непосредственная форма управления и кооперативы

Непосредственная форма управления подразумевает, что владельцы жилья самостоятельно выполняют уход за домом, подъездом, прилегающей к нему территорией.

Сообщество получает право нанимать сторонних подрядчиков или выполнять работы с использованием своих ресурсов на основе задокументированных договоров по ремонту.

Такой способ давно устарел и сегодня нигде не используется. По факту такое управление - приемник ЖКХ-органов, создававшихся еще при СССР ( они и сейчас ведут свою работу в большинстве крупных городов РФ).

Преимущества непосредственной формы заключаются в следующем:

  • каждый собственник имеет доступ к отчетной документации;
  • все решения принимаются коллективно (выполняется сбор подписей);
  • обслуживание выполняется собственными силами жильцов, что значительно снижает финансовую нагрузку.

Недостатки заключаются в том, что капитальный ремонт подъезда не выполняется за счет фонда содействия, затраты берут на себя сами собственники.

Административный окружной орган при этом получает право признать многоквартирный дом недопустимым для эксплуатации, что приведет к обязательному выселению всех жильцов.

Непосредственная форма управления не требует юридической регистрации. Если нанятая организация окажет услуги, не соответствующие условиям договора, между сторонами конфликта не будет посредника, защищающего интересы жильцов.

Принимая решение в пользу этой формой обслуживания, собственники получают право создавать кооперативы по личной инициативе. При этом назначается ответственное лицо за составления договора с обслуживающей организацией (если её привлечение запланировано проектом).

Создание жилищного кооператива необходимо с целью проведения капитального ремонта в многоквартирном доме и требует привлечения крупных финансов. Организация не регистрируется, поэтому функционирует по алгоритму, утвержденному на собрании жильцов. В отличие от товарищества, кооператив — временное сообщество, созданное с одной конкретной целью. По окончании запланированного проекта оно самоликвидируется.

Жилищно-строительный кооператив создается в обязательном порядке, если речь идет о выполнении новой застройки по договору долевого участия.

При этом организация получает право привлекать средства сторонних инвесторов за право в дальнейшем стать обслуживающей компанией или подрядчиком.

Товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жильяТСЖ специалисты относят к перспективному способу управления, наиболее распространенному среди жильцов квартир в новостройках. Его преимущество заключается в том, что создается полноценная юридическая организация, действующая как единый орган от имени жильцов.

Это значительно упрощает составление контрактов со сторонними компаниями, при этом государство выступает в качестве ответчика при судебных разбирательствах.

ТСЖ обладает заданной структурой управления. Во главе организация выступает директор, который занимается решением общих вопросов собственников. За работу он получает утвержденную на общем собрании заработную плату.

Таким же образом выбирают кандидатов на руководящие должности. Решение могут принимать, как сами собственники, проживающие в многоквартирном доме, так и нанятые специалисты.

Распространенный способ работы ТСЖ — прямой контроль. В этом случае создается мини-предприятие, на плечи которого возлагаются обязанности по обслуживанию подъезда.

Главное преимущество товарищества заключается в том, что порядка 80 процентов средств, уплачиваемых жильцами, идет на обслуживание и покупку строительных материалов, инструментария. Остальные 20 — на оплату работы председателя, бухгалтера.

Жилищный кодекс также предусматривает возможность создания комбинированных ТСЖ на основе нескольких сообществ, объединяя в один управляющий орган несколько домов. Но любой договор управления о привлечении сторонней организации к обслуживанию может подписываться только после сбора подписей.

Услуги сторонних организации

Собственники приватизированных квартир имеют полное право назначить председателем дома стороннюю компанию. Такое решение выносится только ранее созданным органом ТСЖ. При этом управляющие лица товарищества берут на себя обязанность по проверке отчетов, финансовой документации о деятельности нанятой организации.

Преимущество использования сторонней фирмы для обслуживания подъезда и прилегающей к нему территории заключается в том, что она предлагает услуги исключительно квалифицированных кадров (слесарь, механик, лифтер, сантехник).

Хотя на практике иногда получается наоборот: нанятая компания больше заинтересована в извлечении прибыли от сотрудничества с собственниками, чем в сохранности их имущества, проведении капитального ремонта.

В свою очередь управляющие лица из ТСЖ не являются техническими или строительными специалистами, поэтому не могут в полной мере контролировать работу фирмы. Но за ними остается право смены подрядчика в случае невыполнения последним своих обязательств на должном уровне.

При переходе на обслуживание через стороннюю организацию действующее ТСЖ не нужно ликвидировать. Поэтому владельцы квартир могут в любое время вернуться к более регрессивной форме обслуживания. Такое решение принимается только на общем собрании собственников.

Юридическое сопровождение и регистрация

В статье 162 ЖК РВ указаны правила по избранию формы управления многоквартирным домом. Вторая часть законопроекта описывает процесс проведения собраний.

Согласно установленным нормам, собрание признается недействительным, если больше 30 процентов собственников отсутствует (их присутствие подтверждается подписями протокола о проведении открытых слушаний).

Создание ТСЖ сопровождается подачей документов в административный окружной орган.

Обязательно указывается адрес дома, принявшего данную форму управления, предоставляется технический паспорт здания и проставляются подписи собственников.

В течение двух недель организация закрепляет свой юридический статус, после чего получает право заключать договора со сторонними фирмами на обслуживание технических и инженерных узлов многоквартирного дома.

Ответственным назначается председатель. При этом жильцы дома сами определяют, сможет ли он принимать решения без сбора подписей и проведения собраний.

Специалисты рекомендуют не предоставлять такую возможность, поскольку её могут использовать для собственного обогащения (когда председатель идет в сговор с обслуживающей компанией).

Проведение выборов

Избрание формы управления многоквартирным домомСогласно статье 161 ЖК РФ, если собственники отказываются проводить собрание с целью определить форму управления их общей собственностью, государство берет на себя обязанность по назначению организации, которая возьмет на себя эту обязанность.

Для этого инициируется открытый конкурс, участие в котором принимают как частные, так и государственные компании. Но за жильцами остается право в любой момент отказаться от услуг подрядчика и назначить другую форму распоряжения общей собственностью.

Таким образом, каждая из вышеупомянутых форм имеет свои преимущества и недостатки. Поэтому прежде, чем принять решение, нужно объективно оценить ситуацию, а также ресурсы, которые есть в наличии собственников дома. Не лишним будет получить консультацию специалиста.

Читайте также:  Серии панельных домов

Читайте также:

  • Публичная кадастровая картаПубличная кадастровая карта Полезный ресурс был создан Госреестром в 2010 году - называется он публичная кадастровая карта (Сокращенно – ПКК).С помощью этого сайта любой гражданин страны может узнать все […]
  • Закон о «дачной амнистии»Закон о «дачной амнистии» В 2006 году начал действовать закон об упрощенной приватизации земли дачных и частных построек, названный «дачной амнистией» (30.06, № 93).В соответствии с законом, граждане, не […]

Отправить ответ

2 Комментарий на "Управление многоквартирным домом"

Подписаться на
avatar
Анастасия
Гость

Живу в многоквартирном доме уже пятый год и у меня складывается ощущение, что товарищество собственников жилья – полная фикция. На собрания приходят бабушки-старушки, делают вид, что что-то обсуждают, а на самом деле спят тихонечко. Управляющая компания толком ничего не делает для благоустройства дома, твержу об этом постоянно, но меня никто не слышит. Могу я (единолично, без согласия других жильцов) отказаться от услуг этой компании? И должна ли я выбрать другую, ей взамен?

Елена
Гость

Наш 4 х квартирный дом находится на самоуправлении,.Должны ли мы платить взносы в фонд капитального ремонта области

wpDiscuz