Управление многоквартирным домом


164 статья жилищного кодекса Российской Федерации четко указывает на возможные способы управления многоквартирным домом. При этом собственники сами принимают решение по результатам проведения сборов и предоставления соответствующих подписей.

Способы управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс, который был утвержден в 2010 году, определяет три способа обслуживания многоквартирного дома:

• непосредственное управление;
• создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
• через сторонние компании (государственные или частные организации).

Какой из предложенных вариантов выбрать — решают жители подъезда на общем собрании.

Непосредственная форма управления и кооперативы

Непосредственная форма управления подразумевает, что владельцы жилья самостоятельно выполняют уход за домом, подъездом, прилегающей к нему территорией.

Сообщество получает право нанимать сторонних подрядчиков или выполнять работы с использованием своих ресурсов на основе задокументированных договоров по ремонту.

Такой способ давно устарел и сегодня нигде не используется. По факту такое управление - приемник ЖКХ-органов, создававшихся еще при СССР ( они и сейчас ведут свою работу в большинстве крупных городов РФ).

Преимущества непосредственной формы заключаются в следующем:

• каждый собственник имеет доступ к отчетной документации;
• все решения принимаются коллективно (выполняется сбор подписей);
• обслуживание выполняется собственными силами жильцов, что значительно снижает финансовую нагрузку.

Недостатки заключаются в том, что капитальный ремонт подъезда не выполняется за счет фонда содействия, затраты берут на себя сами собственники.


Непосредственная форма управления не требует юридической регистрации. Если нанятая организация окажет услуги, не соответствующие условиям договора, между сторонами конфликта не будет посредника, защищающего интересы жильцов.

Принимая решение в пользу этой формой обслуживания, собственники получают право создавать кооперативы по личной инициативе. При этом назначается ответственное лицо за составления договора с обслуживающей организацией (если её привлечение запланировано проектом).

Создание жилищного кооператива необходимо с целью проведения капитального ремонта в многоквартирном доме и требует привлечения крупных финансов. Организация не регистрируется, поэтому функционирует по алгоритму, утвержденному на собрании жильцов. В отличие от товарищества, кооператив — временное сообщество, созданное с одной конкретной целью. По окончании запланированного проекта оно самоликвидируется.

Жилищно-строительный кооператив создается в обязательном порядке, если речь идет о выполнении новой застройки по договору долевого участия.


Товарищество собственников жилья

ТСЖ специалисты относят к перспективному способу управления, наиболее распространенному среди жильцов квартир в новостройках. Его преимущество заключается в том, что создается полноценная юридическая организация, действующая как единый орган от имени жильцов.

Это значительно упрощает составление контрактов со сторонними компаниями, при этом государство выступает в качестве ответчика при судебных разбирательствах.

ТСЖ обладает заданной структурой управления. Во главе организация выступает директор, который занимается решением общих вопросов собственников. За работу он получает утвержденную на общем собрании заработную плату.

Таким же образом выбирают кандидатов на руководящие должности. Решение могут принимать, как сами собственники, проживающие в многоквартирном доме, так и нанятые специалисты.

Главное преимущество товарищества заключается в том, что порядка 80 процентов средств, уплачиваемых жильцами, идет на обслуживание и покупку строительных материалов, инструментария. Остальные 20 — на оплату работы председателя, бухгалтера.

Жилищный кодекс также предусматривает возможность создания комбинированных ТСЖ на основе нескольких сообществ, объединяя в один управляющий орган несколько домов. Но любой договор управления о привлечении сторонней организации к обслуживанию может подписываться только после сбора подписей.

Услуги сторонних организации

Собственники приватизированных квартир имеют полное право назначить председателем дома стороннюю компанию. Такое решение выносится только ранее созданным органом ТСЖ. При этом управляющие лица товарищества берут на себя обязанность по проверке отчетов, финансовой документации о деятельности нанятой организации.

Хотя на практике иногда получается наоборот: нанятая компания больше заинтересована в извлечении прибыли от сотрудничества с собственниками, чем в сохранности их имущества, проведении капитального ремонта.

В свою очередь управляющие лица из ТСЖ не являются техническими или строительными специалистами, поэтому не могут в полной мере контролировать работу фирмы. Но за ними остается право смены подрядчика в случае невыполнения последним своих обязательств на должном уровне.

При переходе на обслуживание через стороннюю организацию действующее ТСЖ не нужно ликвидировать. Поэтому владельцы квартир могут в любое время вернуться к более регрессивной форме обслуживания. Такое решение принимается только на общем собрании собственников.

Юридическое сопровождение и регистрация

В статье 162 ЖК РВ указаны правила по избранию формы управления многоквартирным домом. Вторая часть законопроекта описывает процесс проведения собраний.

Согласно установленным нормам, собрание признается недействительным, если больше 30 процентов собственников отсутствует (их присутствие подтверждается подписями протокола о проведении открытых слушаний).